Has publicado la casa, te han escrito varias personas y uno te dice que está interesado de verdad.
Te alegra. Normal.
¿Y a quién no?
Entonces llega la pregunta: “¿Cuánto estás dispuesto a bajar?”. Y, de repente, tienes que decidir en cinco minutos algo que puede costarte varios miles de euros.
Ahorrarte una comisión puede parecer una buena idea. A veces lo es.
Pero vender por tu cuenta no siempre sale más barato. Lo caro suele ser vender mal una vivienda.
La comisión se ve. Los errores, a veces no
La comisión tiene una cifra clara y está encima de la mesa desde el principio.
En cambio, poner un precio demasiado bajo, aceptar una rebaja sin criterio o perder a un comprador solvente no aparece en ninguna factura.
Pero lo pagas igual.
Imagínate dos situaciones.
En la primera, publicas tu vivienda por un importe que te parece razonable porque un cuñado dijo en la comida familiar que “ese es buen precio, que yo lo sé”.
Recibes muchas llamadas el primer fin de semana.
Más de las que puedes atender en visitas.
Demasiadas.
Puede ser una señal estupenda. O puede indicar que has salido bastante por debajo de lo que el mercado estaba dispuesto a pagar.
En la segunda, la publicas alta “por probar”.
Pasan los meses, la poca gente que la visita, compara y sigue buscando.
Cuando decides ajustar, el anuncio ya lleva tanto tiempo publicado que algunos compradores, que se han dado cuenta, piensan que algo raro habrá.
Entonces …
Pues, ni regalarla ni pedir la luna.
Valorar bien no es mirar tres anuncios parecidos. Es revisar qué se está ofreciendo, qué se ha vendido con lo que se puede contrastar, el estado real de la vivienda, la planta, la luz, la distribución, los gastos y aquello que puede frenar una compra.
Puede parecer un detalle.
Pero no lo es.
El comprador no siempre es un comprador
Que alguien quiera visitar tu casa no significa que pueda comprarla. A veces es un voyeur inmobiliario.
Y que te diga que el banco no le pondrá ningún problema tampoco significa que el banco piense lo mismo. Ese de momento está solo en su mente.
Cuando vendes solo, es fácil ilusionarse con la primera persona que habla de señal, reformas y dónde pondría el sofá. Pero antes de retirar un anuncio o rechazar a otro interesado, conviene saber si esa operación tiene sentido.
También hay que saber negociar.
No va de ponerse serio, hacer de poli malo y cruzarse de brazos en el salón. Va de entender qué pide el comprador, qué margen tienes, qué condiciones propone y qué debe quedar claro antes de avanzar.
Porque luego aparecen los mensajes a última hora: que si falta un papel, que si necesita más tiempo para el banco, que si la tasación ha salido más baja, que si entendió otra cosa sobre los muebles que ibas a dejar, …
Y ahí empieza el pequeño festival de llamadas, documentos y versiones diferentes de la misma conversación.
O sea, nada bueno en este momento.
Los papeles no se revisan cuando ya hay prisa
Este es uno de los puntos que más problemas evita.
Antes de anunciar una vivienda conviene revisar la documentación disponible y comprobar que lo que se vende, lo que figura en los papeles y lo que espera el comprador encajan.
Aunque tú creas que lo tienes todo perfectamente en regla, hemos vista ya tantas caras de sorpresa en los propietarios que sabemos con total certeza que esto es lo primero que hay que hacer.
Porque sino vas a ciegas.
Vas confiando en lo que te dijo tu hermana hace 10 años o tu padre hace ya más de 20.
El tiempo pasa muy rápido y la memoria juega malas pasadas.
Pero tranquilo.
No hablamos de convertir tu comedor en un despacho de gestoría.
Hablamos de detectar con tiempo cosas que pueden retrasar o complicar la venta: cargas pendientes, datos que no cuadran, una herencia sin ordenar, una hipoteca que hay que cancelar, obras o elementos que requieren explicación, gastos pendientes o documentación que toca actualizar.
No significa que una vivienda con alguna de estas situaciones no se pueda vender.
Significa que debes saberlo antes.
Publicar primero y revisar después parece más rápido. Hasta que el comprador quiere firmar y empiezas a buscar un documento entre carpetas viejas, correos antiguos y ese cajón donde vive todo lo importante y nada aparece.
En este punto, además, cada operación tiene sus matices. Conviene que la documentación la revise un profesional antes de comprometerte por escrito.
¡UN CONSEJO! Si estás leyendo este artículo es porque te estás planteando seriamente vender tu casa, así que … pide ya una Nota Simple en el Registro de la Propiedad y entra en la web del catastro y descárgate la ficha catastral de tu vivienda gratis con tu certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. También puedes pedirla presencialmente, previo pago de una tasa, en las Gerencias del Catastro o en un Punto de Información Catastral. Cuando tengas ambas revisa los datos y comprueba que todo está en orden.
¿Entonces vender por tu cuenta es mala idea?
No necesariamente.
Si tienes tiempo, conoces bien el proceso, sabes valorar con criterio, puedes filtrar visitas, negociar con calma y tienes la documentación revisada, puedes hacerlo.
Pero haz números completos.
No compares solo una comisión con cero euros. Compara esa comisión con el coste de vender por debajo de precio, de dedicar tardes enteras a visitas que no van a ninguna parte, de aceptar condiciones poco claras o de perder una operación por un problema que se podía haber detectado antes.
Una inmobiliaria no debería limitarse a hacer fotos, subir un anuncio y esperar llamadas.
Si solo hace eso, entiendo perfectamente que te plantees vender por tu cuenta.
Su trabajo debería ser ayudarte a tomar decisiones con información, poner orden antes de que haya prisas, defender el valor de la vivienda y acompañarte hasta que todo esté claro.
No vendas tu casa a ciegas.
Antes de decidir si necesitas ayuda o no, pide una valoración razonada, revisa los papeles y piensa cuánto te puede costar un error.
Con eso encima de la mesa, decides tú.
Una última pregunta …
Si una inmobiliaria se ocupara de todo: revisar y poner papeles en regla, valorar, hacer fotos, subir los anuncios a los portales, pagar publicidad para tener más visibilidad, ofrecer tu vivienda a sus clientes que encajan con ella, hacer toooooodas las visitas, informarte de todo, acordar contigo la oferta que más feliz te hace, acompañarte en todo momento y orientarte, calmar posibles roces con hermanos o familiares co-dueños de la vivienda, ir contigo a notaria y estar ahí también después por si surge algún problema posterior, … y alguna cosa más que me dejo seguro.
Si hiciera todo eso y no te cobrara un euro, ¿la contratarías o preferirías hacerlo tú solo?
La comisión de la inmobiliaria es un gasto fijo, sabido y puntual.
Un leve error en todo este proceso te pude costar esa comisión multiplicado x2, x3 o incluso más. Además de cenas familiares insoportables y malos recuerdos de por vida.
No es una decisión a la ligera, es una decisión que debes meditar bien.
Ah, y una cosa más antes de irte…
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