Has encontrado comprador, os entendéis con el precio y ya estás haciendo cuentas mentalmente.
«Si vendo por 240.000 euros, me quedan 240.000 euros».
Bueno. Ojalá fuera tan sencillo.
Entre impuestos, una hipoteca pendiente, algún documento y los gastos que hayas pactado, la cifra final puede cambiar bastante.
Y descubrirlo cuando el comprador quiere firmar suele ser un mal momento. Porque ahí empieza el pequeño festival de llamadas al banco, al ayuntamiento y a esa persona de la familia que guardaba “todos los papeles”.
Vamos al lío: estos son los gastos más habituales al vender una vivienda en la provincia de Valencia.
La plusvalía municipal: el impuesto que conviene mirar pronto
La plusvalía municipal, cuyo nombre completo es bastante menos simpático, grava el incremento de valor del terreno urbano desde que compraste hasta que vendes.
La cobra el ayuntamiento donde está la vivienda.
Por tanto, no será igual en Cullera, en Sueca, Favara, Corbera o un pueblo pequeño de la Ribera Baixa.
Su importe depende, entre otras cosas, del valor catastral del suelo, de los años que hayas sido propietario y de la normativa municipal vigente. No se calcula sobre el valor completo de venta de la casa.
Hay un detalle importante: si no ha existido incremento de valor del terreno, puede que no proceda pagar este impuesto. Pero hay que comprobarlo y acreditarlo; no conviene darlo por hecho porque “he vendido más barato de lo que compré”.
Y ojo con los plazos de presentación o declaración. Son cortos en una compraventa.
Yo pediría esta estimación antes incluso de publicar la vivienda, o al menos antes de aceptar una oferta.
El IRPF: la cuenta que mucha gente deja para después
Si vendes con ganancia, esa ganancia puede tributar en tu declaración de la renta.
Pero ganancia no significa simplemente restar lo que pagaste un día a lo que cobras ahora.
Para calcularla pueden entrar el precio y los gastos de compra, las inversiones que hayas hecho en la vivienda y los gastos de venta. Y todo debe estar bien documentado y justificado.
Por ejemplo: compras una vivienda hace años, haces una reforma real y guardas facturas, licencias y justificantes. Esos documentos sí pueden ser importantes. Pero cambiar cuatro bombillas y guardar el ticket de la ferretería no convierte aquello en una reforma a efectos fiscales.
También existen situaciones que pueden cambiar mucho el resultado, como la venta de vivienda habitual por mayores de cierta edad, la reinversión en otra vivienda habitual o si se trata de una vivienda heredada.
Aquí no hay café para todos.
Por experiencia, esta es una de las cuentas que más conviene revisar con una gestoría o asesor fiscal antes de fijar tu precio mínimo.
El Estado también quiere su parte y cuanto antes conozcas su tajada, mejor.
Si queda hipoteca, hay más cosas que mirar que el saldo pendiente
Vender una vivienda hipotecada es normal.
Lo habitual es cancelar el préstamo con parte del dinero de la compraventa.
Pero necesitas saber cuánto queda pendiente exactamente en la día concreto previsto de firma.
No vale con mirar la cuota mensual ni con hacer una cuenta rápida en una servilleta.
El banco debe emitir un certificado de deuda pendiente.
Además, puede haber gastos vinculados a la cancelación: comisión, si está prevista en tu escritura y procede aplicarla, y costes de notaría, registro.
Y si además utilizas gestoría para dejar la carga cancelada registralmente, es otro gasto a tener en cuenta.
Imagínate que vendes por 200.000 euros y todavía debes 65.000. Tu dinero no son 200.000: primero se atiende esa deuda y después hay que descontar el resto de gastos de la operación.
Puede parecer un detalle.
No lo es.
Un comprador y su banco querrán tener claro cómo se cancela esa hipoteca antes de firmar.
Certificados, documentos y pequeños gastos que no son tan pequeños
Para vender necesitarás documentación.
Parte la tendrás ya; otra quizá toque pedirla, actualizarla o resolverla.
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para anunciar y vender una vivienda, salvo excepciones concretas. Tiene un coste y debe tramitarlo un técnico competente.
También conviene revisar antes la escritura, la nota simple, el último recibo del IBI, la referencia catastral y la situación de la comunidad de propietarios.
Si la vivienda tiene alguna ampliación, cerramiento, trastero, terraza o distribución que no coincide con la documentación, no esperes a que lo descubra el tasador del comprador. Puede solucionarse, puede requerir explicaciones o puede complicar la operación. Depende del caso.
En algunos municipios o para determinados compradores puede ser relevante revisar la licencia de ocupación o la documentación equivalente. No lo des por resuelto sin comprobar qué tienes y qué se necesita en tu situación concreta.
Comunidad, IBI, derramas y lo que se pacte en el contrato
Normalmente tendrás que entregar un certificado de la comunidad que acredite si estás al corriente de pago. Y si hay recibos pendientes, habrá que regularizarlos.
Las derramas merecen una conversación clara.
Si una derrama se ha aprobado antes de la venta pero se paga después, conviene dejar por escrito quién la asume.
Si no, cada uno recordará la conversación de una forma bastante creativa y normalmente a su favor.
Con el IBI ocurre algo parecido.
Frente al ayuntamiento, el obligado suele ser quien era titular al comienzo del año, aunque comprador y vendedor pueden pactar repartirlo de forma proporcional. Que esté hablado no basta: mejor que conste en el contrato o en la escritura.
También pueden aparecer otros gastos según el inmueble: una inmobiliaria si contratas sus servicios, honorarios de abogado o gestoría si los necesitas, cancelación de embargos o cargas, certificados adicionales o la preparación de una documentación que estaba incompleta.
Antes de poner el cartel «SE VENDE», calcula tu precio neto
No te obsesiones solo con el precio de salida. Calcula cuánto quieres recibir realmente después de vender.
Haz una lista sencilla:
- Precio estimado de venta.
- Deuda hipotecaria pendiente, si la hay.
- Estimación de plusvalía municipal.
- Posible impacto en IRPF.
- Honorarios de intermediación, si los has pactado.
- Certificado energético y documentación pendiente.
- Comunidad, derramas, IBI y otras cargas.
No hace falta que tengas cada euro cerrado desde el primer día. Pero sí una estimación seria.
Publicar primero y revisar después parece más rápido. Hasta que deja de serlo.
Vender una vivienda no es publicar y rezar.
Revisa números y papeles antes de aceptar una oferta, especialmente si hay herencias, divorcios, hipotecas, reformas sin documentar o varios propietarios.
Una cosa más antes de irte…
Si quieres ordenar la documentación y tener claro por dónde empezar, tienes más consejos prácticos en nuestros InmoConsejos.
Si para dar el primer paso con algo de claridad puedes valorar tu casa gratuitamente aquí.