¿Se puede vender una vivienda con inquilino? Todo lo que debes saber antes de ponerla a la venta

Tienes una vivienda alquilada.

Y ahora quieres venderla.

*(Antes de seguir, quiero que sepas que esta entrada es un pelín larga, pero si estás en esta situación debería leerla entera, ya que te puede despejar muchas dudas y ayudar de verdad).

Primera pregunta: ¿Puedes hacerlo aunque haya un inquilino viviendo dentro?

Sí.

Pero que puedas venderla no significa que puedas hacer lo que quieras con el contrato, pedirle al inquilino que se marche mañana o empezar a meter compradores por la puerta como si aquello fuera un piso piloto.

Ahí empiezan los matices. Y son importantes.

Porque vender una vivienda alquilada no tiene por qué ser complicado.

Pero hacerlo sin revisar antes el contrato, los plazos y los derechos del inquilino puede complicar una operación que quizá era perfectamente sencilla.

Así que vamos a verlo sin lenguaje de abogado.

Qué puedes hacer. Qué no. Y qué deberías comprobar antes de poner la vivienda a la venta.

1. Sí, puedes vender una vivienda aunque esté alquilada

Empecemos por lo más importante.

Tener un inquilino no impide vender la vivienda.

La casa sigue siendo tuya y puedes transmitirla a otra persona.

Hasta aquí, fácil.

El problema aparece cuando se confunden dos cosas diferentes: vender la vivienda y terminar el alquiler.

No son lo mismo.

Que hayas decidido vender no significa automáticamente que el contrato desaparezca.

Y tampoco significa que el inquilino tenga que hacer las maletas porque haya aparecido un comprador.

De hecho, en muchos casos la vivienda se vende y el comprador pasa a ocupar la posición que tenía el propietario anterior dentro del contrato de alquiler.

Es decir: cambia el propietario, pero el alquiler puede continuar.

Por eso, antes de publicar absolutamente nada, hay algo que nosotros miraríamos primero. El contrato.

2. Lo primero que deberías revisar es el contrato de alquiler

No empieces por las fotos.

No empieces por Idealista.

Ni siquiera empieces por el precio.

Empieza abriendo el contrato. Porque ahí puede estar buena parte de la respuesta a lo que podrás hacer después.

Hay que comprobar, entre otras cosas:

Cuándo se firmó.

Quién figura como arrendador.

Cuál fue la duración pactada.

Cuánto tiempo lleva vigente.

Si está ya en alguna prórroga.

Qué se pactó sobre una posible venta.

Y si existe alguna cláusula relacionada con el derecho de adquisición preferente del inquilino.

La fecha importa especialmente.

La legislación sobre alquiler ha cambiado varias veces y no conviene coger una frase de Internet y aplicarla automáticamente a cualquier contrato. Dos viviendas aparentemente iguales pueden tener situaciones jurídicas diferentes simplemente porque sus contratos se firmaron en momentos distintos.

Así que primera regla: antes de decidir cómo vender, averigua exactamente qué contrato tienes delante.

3. ¿El comprador tiene que respetar al inquilino?

Muchas veces, sí.

Y este punto sorprende a algunos propietarios.

Imagina que alguien compra tu vivienda pensando: “Firmamos en notaría el viernes y el lunes ya puedo entrar a vivir.”

Puede que no.

En los contratos sujetos al régimen actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, o siete años cuando el anterior arrendador sea una persona jurídica, es decir no es una persona física, sino una empresa o algo parecido.

Además, existen particularidades cuando se han pactado duraciones superiores.

Traducido al castellano de andar por casa: comprar una vivienda alquilada puede significar comprar también una relación de alquiler que continúa.

Esto cambia bastante quién puede interesarse por la vivienda.

Una familia buscando casa para entrar a vivir probablemente tendrá unas necesidades. Un inversor que quiere una vivienda que ya genere una renta tendrá otras.

Y ahí empieza a aparecer una cuestión que puedes ver en este artículo: ¿te interesa realmente vender ahora con el inquilino dentro o puede tener más sentido esperar?

4. No puedes echar al inquilino simplemente porque quieras vender

Este es probablemente uno de los errores más importantes.

“Ya que quiero vender la casa, le digo que tiene dos meses para irse.” ¡Cuidado!

La decisión del propietario de vender la vivienda no convierte por sí sola un contrato vigente en papel mojado.

Si el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda conforme a su contrato y a la normativa aplicable, la intención de vender no elimina ese derecho automáticamente.

Otra cosa diferente es que el contrato esté llegando realmente a su final y se cumplan los requisitos legales para no continuar. O que propietario e inquilino lleguen voluntariamente a un acuerdo.

Pero son situaciones distintas. Y conviene distinguirlas.

Porque poner una vivienda a la venta anunciándola como “libre para entrar a vivir” cuando jurídicamente todavía no lo está puede generar un problema bastante bonito.

Bonito para nadie, quiero decir.

5. Antes de buscar comprador, habla con el inquilino

Aquí no hablo de una obligación legal concreta. Hablo de sentido común.

Si una persona lleva meses o años viviendo en tu casa, probablemente no sea una gran estrategia que descubra que la estás vendiendo porque vea el anuncio en Internet. O porque un vecino se lo cuente. O porque un fotógrafo llame al timbre.

Hablar antes puede evitar muchos problemas después.

Explícale qué quieres hacer.

Pregúntale cuáles son sus planes.

Averigua si quiere permanecer en la vivienda.

Y, sobre todo, descubre si podría estar interesado en comprarla él mismo.

Porque puede ocurrir. Y además existe otra razón jurídica para hablar de ello: el derecho de adquisición preferente.

6. El inquilino puede tener derecho a comprar antes que otra persona

Aquí aparecen dos palabras que parecen más complicadas de lo que realmente son: tanteo y retracto.

Voy a traducirlas.

Como regla general, cuando vendes una vivienda alquilada, el inquilino puede tener un derecho de adquisición preferente.

El tanteo significa, simplificando mucho, que antes de vender la vivienda a otra persona debes darle la posibilidad al inquilino de comprarla en determinadas condiciones.

Para ello debe notificarse de forma fehaciente la decisión de vender, indicando el precio y las condiciones esenciales de la operación.

Desde el día siguiente a esa notificación, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece con carácter general un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de tanteo.

Y esa notificación no dura eternamente. Sus efectos caducan transcurridos 180 días naturales.

Ahora imagina otra situación.

Le dices al inquilino que vas a vender por 180.000 €.

No compra.

Y finalmente firmas con otra persona por 160.000 € en condiciones más favorables de las que le habías pedido al inquilino, y por tanto sin hacer las cosas correctamente.

Ahí puede entrar en juego el retracto.

Es decir, el problema no se arregla simplemente diciendo: “Bueno, ya está vendido.” Precisamente por eso este trámite no conviene hacerlo de cualquier manera.

7. Pero revisa el contrato: el inquilino puede haber renunciado a ese derecho

Aquí aparece otra razón para sacar el contrato del cajón.

La normativa permite que, en determinados contratos, propietario e inquilino hayan pactado la renuncia al derecho de adquisición preferente.

Si existe esa renuncia válida, eso no significa que puedas vender en silencio y que el inquilino se entere el día de la firma.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe comunicarle su intención de vender con una antelación mínima de 30 días respecto de la formalización de la compraventa.

Por eso no basta con preguntarse: “¿Tiene tanteo o no?”

Hay que leer exactamente lo que se firmó. Y hacerlo antes de comprometer fechas con el comprador.

8. ¿Puede el propietario entrar en la vivienda para enseñarla?

No porque sea el propietario puede entrar cuando quiera. Esto también se confunde bastante.

Mientras está alquilada, aquella vivienda es el domicilio del inquilino. Y el domicilio es inviolable.

Eso significa que no puedes coger tus llaves, organizar cuatro visitas para el sábado y avisarle al inquilino de que a las once aparecerás con media Ribera Baixa. Aunque la casa sea tuya.

Para entrar necesitas su consentimiento, salvo los supuestos legalmente previstos.

¿Significa eso que vender una vivienda alquilada es imposible porque nunca podrás enseñarla? No. Significa que las visitas deben organizarse hablando con el inquilino y llegando a un acuerdo.

Y aquí la forma de hacer las cosas importa muchísimo.

Nosotros intentaríamos concentrar visitas y agruparlas seguidas en un mismo día.

Filtrar mucho antes de entrar.

Evitar curiosos y voyeurs inmobiliarios.

Adaptarnos razonablemente a horarios del inquilino.

Y molestar lo mínimo posible.

Porque si ya creemos que no todas las visitas son buenas visitas cuando vive en ella el propietario, imagina cuando estamos entrando en la casa de otra persona alquilada.

No tiene sentido organizar veinte visitas para encontrar un comprador que podría haberse filtrado antes por teléfono.

Esto es muy importante.

9. Una vivienda alquilada puede atraer a un comprador diferente

Este punto es importante para el precio y para la estrategia.

Supongamos que vendes un piso de tres habitaciones perfecto para una familia.

Pero el contrato de alquiler todavía tiene años por delante.

Una familia que necesita entrar a vivir ahora probablemente dejará de ser tu comprador natural.

No porque la vivienda haya empeorado.

Sigue teniendo los mismos metros.

La misma luz.

La misma terraza.

Y probablemente la misma vecina que arrastra las sillas a las siete de la mañana.

Lo que ha cambiado es la disponibilidad.

En cambio, para alguien que busca invertir, tener un inquilino solvente pagando una renta desde el primer día puede ser interesante.

Por eso no existe una respuesta universal del tipo:

“Una vivienda alquilada vale un 10 % menos.”

O un 15 %.

O cualquier otro porcentaje mágico.

No funciona así.

Hay que mirar la vivienda y el contrato juntos.

Precio de mercado.

Renta actual.

Tiempo restante.

Perfil del inquilino.

Rentabilidad.

Estado de la vivienda.

Ubicación.

Demanda de compradores particulares.

Demanda de inversores.

Y facilidad real para enseñar la vivienda.

Solo entonces empieza a tener sentido hablar de precio.

10. ¿Y si el propio inquilino quiere comprarla?

No descartes esta posibilidad.

De hecho, puede ser uno de los primeros escenarios que merece la pena explorar.

El inquilino ya conoce la vivienda.

Conoce el edificio.

Conoce la zona.

Sabe si escucha a los vecinos.

Sabe cómo entra el sol.

Sabe cuánto gasta.

Sabe dónde aparca.

Y, si lleva tiempo viviendo allí, probablemente también sepa dónde está ese enchufe que solo funciona si lo miras con cariño.

Muchas de las dudas que tendría cualquier comprador nuevo ya están resueltas.

Eso no significa que vaya a querer comprar.

Ni que pueda hacerlo.

Pero merece la pena saberlo antes de montar toda una estrategia comercial alrededor de la vivienda.

11. ¿Qué ocurre con la fianza cuando se vende?

Otro pequeño detalle que no debería quedarse flotando.

Si el alquiler continúa después de la compraventa, también cambia quién ocupa la posición de arrendador.

Por eso la situación de la fianza y de cualquier garantía relacionada con el contrato debe quedar perfectamente documentada entre vendedor y comprador.

No es buena idea llegar a notaría y descubrir allí que nadie sabe muy bien dónde está depositada, qué importe corresponde o quién tendrá que responder cuando el alquiler termine.

La venta debería dejar claro qué se transmite y qué obligaciones asume cada parte.

Cuantas menos frases del tipo “eso ya lo veremos luego”, mejor.

12. También debes pensar qué documentación verá el comprador

Una vivienda alquilada necesita la documentación habitual de cualquier venta.

Pero además hay otra información que cobra importancia.

El contrato de alquiler.

Sus anexos.

Las posibles prórrogas.

La renta que realmente se está pagando.

Actualizaciones realizadas.

Fianza y garantías.

Notificaciones anteriores.

Y cualquier acuerdo que pueda afectar al futuro comprador.

Si quien compra lo hace como inversión, probablemente quiera saber algo bastante básico:

“¿Qué estoy comprando exactamente y qué renta produce?”

Y debería poder responderse sin arqueología documental.

13. No anuncies como vivienda libre algo que todavía no sabes si lo estará

Parece evidente.

Pero merece un apartado.

Antes de anunciar:

“Disponible inmediatamente.”

“Perfecta para entrar a vivir.”

“Entrega de llaves en notaría.”

Comprueba que realmente puedes cumplirlo.

Porque si después aparece un comprador que entrega una señal pensando que recibirá la vivienda libre y resulta que el contrato de alquiler sigue vigente, tenemos un problema.

Y el problema ya no es de marketing.

Es contractual.

Por eso repetimos tanto que la venta empieza antes de publicar.

Cuando revisas los papeles.

Cuando entiendes qué puedes prometer.

Y cuando sabes exactamente qué estás vendiendo.

14. Entonces, ¿es mejor venderla con el inquilino o esperar?

Depende.

Sé que es una respuesta poco espectacular.

Pero es bastante mejor que inventarse una.

Puede tener sentido vender ahora si el contrato resulta atractivo para un inversor, la rentabilidad es interesante y la vivienda encaja con ese mercado.

Puede tener sentido esperar si falta poco para que la vivienda pueda quedar libre y eso amplía mucho el número de compradores interesados.

Y puede existir una tercera opción.

Hablar con el inquilino.

Conocer sus planes.

Y estudiar si existe alguna solución acordada que tenga sentido para ambas partes.

Lo que nosotros no haríamos es decidirlo a ojo.

Porque aquí se pueden comparar dos escenarios:

¿Cuánto puede valer la vivienda si la vendes ahora con el contrato actual?

Y:

¿Cuánto podría valer si esperas y la vendes libre?

Después introduces el tiempo, los alquileres que seguirás cobrando, los gastos y las circunstancias personales.

Y empiezas a tener información de verdad para decidir.

Precisamente hemos preparado otra guía dedicada solo a esa pregunta: ¿es mejor vender una vivienda con inquilino o esperar a que termine el alquiler?

15. Qué revisaríamos nosotros antes de sacar esa vivienda al mercado

Si tuviéramos delante una vivienda alquilada que se quiere vender, antes de publicar revisaríamos como mínimo esto:

1. Fecha exacta del contrato.

2. Duración pactada y situación actual.

3. Quién figura como arrendador y arrendatario.

4. Cláusulas relacionadas con una posible venta.

5. Derecho de adquisición preferente y posibles renuncias.

6. Renta actual y actualizaciones realizadas.

7. Situación de la fianza.

8. Posibilidad real de organizar visitas.

9. Si el inquilino tendría interés en comprar.

10. Qué tipo de comprador encaja realmente con la vivienda.

11. Qué precio puede defenderse vendiéndola alquilada.

12. Qué escenario existiría si se esperara a venderla libre.

Y solo después tomaríamos decisiones.

Porque anunciar primero y preguntar después funciona estupendamente.

Hasta que deja de funcionar.

Conclusión: puedes vender una vivienda alquilada, pero primero tienes que saber qué estás vendiendo

Sí.

Puedes venderla.

Pero la pregunta importante no termina ahí.

Hay que saber qué ocurre con el contrato.

Cuánto tiempo puede continuar.

Si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente.

Cómo vas a organizar las visitas.

A qué comprador vas a dirigirte.

Y, sobre todo, si económicamente tiene más sentido vender ahora o esperar.

No parece demasiado complicado cuando se mira cada cosa en su orden.

El problema aparece cuando se empieza por el final.

Se publica.

Aparece un comprador.

Se negocia.

Y entonces alguien pregunta:

“Por cierto… ¿hasta cuándo tiene contrato el inquilino?”

Ese no es el mejor momento para descubrirlo.

Si tienes una vivienda alquilada y estás planteándote venderla, puedes empezar comprobando cuánto podría valer hoy en el mercado desde nuestra página de valoración de vivienda.

Y después comparar escenarios.

Con números.

Con el contrato delante.

Y sabiendo dónde pisas.

Porque también aquí se aplica lo de siempre.

No vendas tu casa a ciegas.