¿Cuánto dinero necesitas realmente para comprar una vivienda en la Ribera Baixa?

Has encontrado una vivienda por 150.000 €. Perfecto.

Entonces necesitas 150.000 € para comprarla.

No. No es así. Ojalá.

Además del precio de la vivienda hay impuestos, registro, posibles gastos de hipoteca y alguna que otra cosa que conviene tener prevista antes de hacer números con el banco.

Y aquí está el problema. Muchas personas empiezan a buscar casa pensando únicamente en el precio que aparece en el anuncio.

Después llegan los gastos. Y algunos no son precisamente calderilla.

Así que no te hago perder más tiempo.

Vamos al lío.

Primero: no cuesta lo mismo comprar una vivienda nueva que una de segunda mano

Esta es la primera diferencia importante.

Si compras una vivienda de segunda mano, normalmente pagarás ITP.

Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, normalmente pagarás IVA y Actos Jurídicos Documentados.

Por tanto, antes de sacar la calculadora tienes que saber qué estás comprando.

Ejemplo: compras una vivienda de segunda mano por 150.000 €

Voy a empezar por el caso más habitual en la Ribera Baixa.

Una vivienda de segunda mano. Precio de compra: 150.000 €.

Si te corresponde el tipo general del ITP del 9 %, el impuesto sería: 13.500 €.

Así que ya no estamos hablando de una compra de 150.000 €. Solo con el impuesto te has ido a: 163.500 €.

Y todavía faltan algunos gastos.

Pero cuidado: tu ITP puede no ser del 9 %

Esta parte es importante. Y mucho.

Porque decir: “Al comprar una casa tienes que pagar un 9 % de ITP” es sencillo. Pero no siempre es verdad.

Actualmente existen distintos tipos reducidos dependiendo, entre otras cosas, de tu edad, si será tu primera vivienda habitual, el valor de la vivienda, tu renta o determinadas circunstancias personales.

Por ejemplo, determinados compradores menores de 35 años que compren su primera vivienda habitual pueden tributar al 6 % si se cumplen los requisitos y el valor no supera los 180.000 €.

En otros supuestos especiales el tipo puede bajar incluso hasta al 3 %.

Y si el valor supera determinados límites, algunos de esos tipos pasan al 8 % o al 4 %.

Por eso no quiero decirte: “Calcula un 9 % y listo.” Porque igual estás reservando dinero de más. O peor. De menos.

Si quieres entender con más detalle qué tipo de ITP podría corresponderte y si además podrías optar a pagarlo en hasta 3 anualidades, lo explico esta entrada de aquí.

Y hay otra cosa: el ITP no siempre se calcula sobre el precio que pagas

Esta es una de esas cosas que conviene saber antes de comprar. 

Existe el llamado valor de referencia del Catastro. Y no es lo mismo que el valor catastral que aparece en el recibo del IBI.

Para calcular el ITP de un inmueble se tiene en cuenta, con carácter general, el valor de referencia. Si el precio de compra o el valor declarado es superior, se utilizará el superior.

Ejemplo sencillo.

Compras por: 150.000 €.

Pero el valor de referencia es: 165.000 €.

No hagas el cálculo del impuesto alegremente sobre los 150.000 €. Porque ahí puedes llevarte una sorpresa. Y no de las buenas.

Un mismo precio puede dar impuestos muy diferentes

Volvamos a nuestra vivienda de 150.000 €.

Ejemplo	Tipo	ITP
Tipo general	9 %	13.500 €
Joven que cumple los requisitos del tipo reducido	6 %	9.000 €
Supuesto que cumple los requisitos del tipo especial	3 %	4.500 €

Entre pagar 13.500 € y pagar 4.500 € hay: 9.000 € de diferencia. ¡Un mundo!

Como para comprobarlo antes de firmar, ¿no?

Calcula tu ITP según tu situación

Precisamente por esto hemos preparado una calculadora.

No te pregunta solo cuánto cuesta la casa. También tiene en cuenta las circunstancias que pueden cambiar el tipo que te corresponde. Incluso si compráis dos personas y cada una tiene una situación diferente.

Calcular mi ITP

La herramienta ofrece una estimación y no sustituye una liquidación fiscal oficial.

¿Y qué más tendrás que pagar al comprar una vivienda de segunda mano?

Además del ITP hay otros gastos que debes tener presentes.

1. Registro de la Propiedad

Después de comprar, lo normal es inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Ese coste no es un porcentaje fijo. Los honorarios están regulados por arancel y dependerán de la operación.

Así que prefiero no inventarme aquí un: “son 500 €”. Porque puede no serlo. Aunque puedes usar esa cantidad como referencia, y luego podrá variar, pero ya en menor medida.

2. Notaría

Aquí también hay que matizar.

Los gastos notariales están regulados, pero dependen de la escritura, del número de páginas, de la operación e incluso de la Notaría. Además, si no se ha pactado otra cosa, la ley establece un reparto entre comprador y vendedor.

Por eso tampoco me gusta aquello de: “Reserva 1.000 € de notaría y listo.” Pero cuenta con esta cantidad a ojo sabiendo que puede variar un % arriba o abajo. 

Lo mejor es preguntar directamente allí para saber qué corresponde en tu compraventa concreta.

3. Gestoría, si decides utilizarla

No siempre necesitas contratar una gestoría para la compraventa. Pero puedes hacerlo si quieres que alguien se encargue de determinados trámites, liquidación de impuestos o documentación. Si la contratas, añade sus honorarios a tus números.

4. Honorarios inmobiliarios, si los hubiera para el comprador

No todas las operaciones funcionan igual.

Hay inmobiliarias que cobran honorarios al vendedor. Otras al comprador. Otras a ambos.

Por tanto: pregunta siempre antes de visitar o hacer una oferta.

No deberías descubrir ese gasto cuando ya te has enamorado de la casa.

Para que tengas una cifra orientativa nosotros cobramos el 2%+IVA, del precio final de venta, a ambas partes.

¿Y si necesitas hipoteca?

Aquí aparece otro grupo de gastos.

Pero hay una buena noticia. Desde la normativa hipotecaria actual, muchos de los gastos de formalización del préstamo ya no los paga el comprador. El banco asume los gastos de:

• Notaría correspondiente al préstamo hipotecario.
• Registro del préstamo.
• Gestoría del préstamo.
• Impuestos correspondientes a la formalización de la hipoteca.

Tú tendrás que asumir normalmente:

• La tasación de la vivienda.
• La copia notarial de la escritura del préstamo, si la solicitas.
• La comisión de apertura, si tu banco la incluye en las condiciones.

¡Importante! Estoy hablando de los gastos de la hipoteca. No de los gastos de comprar la vivienda. Son dos operaciones diferentes aunque las firmes el mismo día.

¿Y cuánto cuesta la tasación?

No existe una cantidad única fijada para todas las viviendas. Dependerá de la empresa tasadora, del inmueble y de sus características.

Así que, otra vez: mejor pedir el precio real que trabajar con una cifra inventada. Pero orientativamente unos 400€.

¿Qué ocurre si compras una vivienda nueva?

Aquí cambia completamente la película.

En vez de ITP, normalmente pagarás:

• IVA.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El IVA general en la compra de vivienda nueva es actualmente del 10 %. Así que para nuestra vivienda de 150.000 €: IVA: 15.000 €.

Y si la vivienda adquirida va a ser tu vivienda habitual, el tipo de AJD aplicable actualmente es del 0,1 %. En nuestro ejemplo: AJD: 150 €.

Vivienda de obra nueva de 150.000 €	%	Importe
IVA	10 %	15.000 €
AJD si constituye vivienda habitual	0,1 %	150 €
Total impuestos del ejemplo	—	15.150 €

A esto habría que sumar los gastos de la compraventa que correspondan, como la inscripción registral y, en su caso, otros servicios que contrates.

Ojo con esto.

Ese 0,1 % de AJD es para cuando la vivienda adquirida va a ser tu vivienda habitual.

Si compras una vivienda nueva y no va a ser tu vivienda habitual —por ejemplo, porque será segunda residencia—, el tipo general de AJD es del 1,4 %.

Con nuestro ejemplo de 150.000 €:

• Vivienda habitual: 0,1 % → 150 €.
• Vivienda no habitual: 1,4 % → 2.100 €.

La diferencia es de 1.950 €. Así que aquí tampoco conviene dar por hecho que el impuesto será siempre el mismo.

Entonces… ¿cuánto dinero debería tener preparado?

Aquí viene la respuesta que menos gusta y más sirve: depende.

Pero depende de cosas que podemos comprobar. No del horóscopo.

Antes de comprar, deberías revisar como mínimo:

• Precio real de compra.
• Valor de referencia.
• Si es vivienda nueva o usada.
• Qué tipo de ITP te corresponde.
• Si será tu vivienda habitual.
• Si puedes aplicar algún tipo reducido.
• Si necesitas hipoteca.
• Coste de la tasación.
• Gastos de registro.
• Qué gastos notariales corresponden a cada parte.
• Honorarios adicionales que hayas contratado.

Con eso sí puedes hacer números.

Con: “La casa vale 150.000 € y el banco me presta el 80 %” todavía no.

Y no confundas el dinero de los gastos con la entrada de la hipoteca

Otro clásico.

Si el banco financia el 80 % de la compra, eso no significa que tú solo necesites el otro 20 %. También tendrás que tener dinero para pagar los impuestos y los gastos de la operación que te correspondan.

Y el banco puede calcular su financiación teniendo en cuenta la tasación y sus propios criterios de riesgo, pero tú debes hacerte tus números.

Así que una cosa es: cuánto cuesta la casa.

Otra: cuánto te presta el banco.

Y otra: cuánto dinero necesitas realmente para poder comprarla.

Las tres cifras suelen ser distintas.

¿Mi consejo?

Haz estos números antes de empezar a negociar una vivienda. No después.

Porque encontrarte con una casa que te encanta y descubrir luego que necesitas 8.000, 10.000 o 15.000 € más de los que habías calculado... no es la mejor manera de empezar.

Nosotros preferimos que lo sepas antes. Aunque la cifra no sea la que querías escuchar. Porque eso también es comprar sin ir a ciegas.

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