¿Sabías que puedes pagar el ITP de tu vivienda en hasta 3 años?

Has encontrado la vivienda.

Te gusta.

Está en Cullera. O en Sueca. O quizá en alguno de los pueblos de la Ribera Baixa.

El banco te concede la hipoteca.

Haces números.

Y cuando ya está todo controlado aparece una cifra que no siempre gusta tanto: el ITP.

Varios miles de euros que tienes que pagar además del precio de la vivienda. Y normalmente no entran dentro de la hipoteca.

Ahí es donde muchos compradores empiezan a mirar la calculadora con una relación bastante menos romántica que la que tenían cinco minutos antes.

Pero hay algo que mucha gente que compra vivienda en la Ribera Baixa no sabe. En determinados casos, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales puede fraccionarse hasta en tres anualidades.

Sí. No siempre tienes que pagarlo todo de golpe.

Pero hay requisitos. Plazos. Y varios detalles importantes que conviene conocer antes de firmar.

Voy a decírtelos desde ya y no te pierdas ninguno porque justo ese podría ser el que te ahorra a ti dinero.

1. Primero: ¿qué es el ITP?

Si compras una vivienda de segunda mano en la Ribera Baixa, una de las cosas que tendrás que tener muy en cuenta es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

El famoso ITP.

Y sí.

Es uno de esos gastos que conviene calcular antes de enamorarte demasiado de una casa. Porque no forma parte del precio que ves en el anuncio. Va aparte.

Actualmente, el tipo general aplicable a la adquisición de inmuebles es del 9 %, salvo que puedas acogerte a algún tipo reducido o concurra alguna circunstancia especial (todas ellas están en esta entrada, así que solo debes seguir leyendo).

Eso significa que, si la base imponible fueran 150.000 €, el cálculo general sería: 150.000 € × 9 % = 13.500 €. Y esos 13.500 € no son precisamente calderilla. Y esos 13.500 € debes de tenerlos ahorrados para poder hacer frente al pago.

2. Pero cuidado: el impuesto no siempre se calcula sobre el precio que has pagado

Este punto es importante. Mucho.

Imagina que compras una vivienda en Sueca por 120.000 €. Podrías pensar: “Perfecto. El ITP se calcula sobre esos 120.000 €.”

No necesariamente. Hay que comprobar también el valor de referencia del Catastro.

Como regla general, si ese valor es superior al precio declarado de compra, puede convertirse en la base sobre la que se calcule el impuesto.

Ejemplo sencillo: Precio de compra: 120.000 €. Valor de referencia del Catastro: 135.000 €. El cálculo podría hacerse sobre esos 135.000 €.

Eso cambia bastante la fiesta.

Por eso no recomiendo calcular el impuesto mirando únicamente el precio del anuncio o de la compraventa. Primero hay que saber sobre qué cantidad se calculará realmente.

3. Y ahora viene lo interesante: puedes pedir pagarlo en varios años

Aquí está la parte que muchos compradores desconocen. Existe un fraccionamiento especial del ITP para determinadas compras de vivienda habitual.

Ese fraccionamiento puede concederse en: hasta tres anualidades.

No significa que Hacienda te regale nada. Eso habría sido una entrada bastante más emocionante y con muchas más lecturas de interesados.

Significa que puedes repartir el pago en el tiempo si cumples los requisitos.

Y esto puede ser especialmente interesante si estás comprando tu primera vivienda en Cullera, Sueca o cualquiera de los pueblos de la Ribera Baixa y entre entrada, hipoteca y gastos empiezas a ver desaparecer tus ahorros demasiado rápido.

Para poder solicitarlo, entre otras condiciones, la vivienda debe convertirse en tu domicilio habitual y permanente y no superar los 120 m² útiles.

4. ¿Qué requisitos tienes que cumplir?

No vale para cualquier compra. Los principales requisitos son bastante claros.

• Primero.

La vivienda debe convertirse en tu domicilio habitual y permanente.

No hablamos de comprar un apartamento en Cullera para alquilarlo en verano. Ni de una segunda residencia. Ni de comprar una vivienda como inversión.

Debe ser tu casa habitual.

• Segundo.

La superficie útil de la vivienda no puede superar los 120 m².

Y aquí hay un pequeño detalle: hablamos de superficie útil. No de la cifra que recuerdas del anuncio. No de “más o menos 120”.

Conviene comprobarlo.

• Tercero.

Debes solicitar el fraccionamiento dentro del plazo correspondiente. Y esto sí es fundamental.

5. No tienes 30 días hábiles: el plazo general es un mes

Aquí es fácil equivocarse.

El plazo general para presentar la autoliquidación es de un mes desde que se produce la compraventa. Y el fraccionamiento especial debe solicitarse dentro del periodo reglamentario.

Dicho de otra manera: no firmes la escritura, te olvides del tema y cinco o seis semanas después preguntes si todavía puedes repartir el pago.

Esto conviene tenerlo pensado antes.

6. ¿Qué modelo se utiliza?

Para una compraventa de segunda mano tendrás que presentar el Modelo 600. Y para solicitar este fraccionamiento especial de una autoliquidación existe el Modelo 724.

Si se tratara de una liquidación complementaria emitida posteriormente por la Administración, existe otro modelo específico.

Pero para no convertir esto en un curso fiscal: Modelo 600 + solicitud de fraccionamiento. Y todo presentado correctamente dentro del plazo.

7. ¿Puedes simplemente dividir el impuesto entre tres?

No exactamente.

La normativa permite un máximo de tres anualidades. Pero en la solicitud deben plantearse los plazos, los vencimientos y los importes correspondientes. Después la Administración resuelve.

Por eso no te diría: “Divide el ITP entre tres y ya está.” No funciona así.

Lo importante es saber que existe la posibilidad de repartir el pago en el tiempo. Y que puede darte bastante oxígeno después de comprar.

8. Fraccionarlo tiene un coste

Hay otra cosa que debes saber. El fraccionamiento genera intereses de demora.

Así que pagar en varios años puede darte liquidez. Pero no sale gratis. Y eso hay que meterlo en la cuenta.

La pregunta correcta no es: “¿Puedo fraccionarlo?” Es: “¿Me compensa fraccionarlo?”

Si tienes dinero suficiente y pagar el impuesto de golpe no te deja seco, quizá prefieras terminar con él.

Si después de la entrada te queda poco colchón y todavía necesitas muebles, reforma o simplemente dormir tranquilo por las noches, la historia cambia.

No hay una respuesta universal.

Hay números.

9. ¿Hace falta un aval?

En la mayoría de las operaciones, no.

La normativa vigente permite prescindir de garantías en aplazamientos y fraccionamientos cuando el conjunto de las deudas no supera los 50.000 €.

Eso cubre muchísimas compras de vivienda habitual en la Ribera Baixa.

Pero jamás te aseguraría: "Nunca hace falta aval.” Porque si el importe supera ese límite o aparece alguna circunstancia especial, hay que estudiar el caso concreto.

10. Un ejemplo sencillo en la Ribera Baixa

Voy a ponerte números redondos.

Imagina que compras una vivienda en Corbera.

Base imponible: 150.000 €.

Tipo general: 9 %.

ITP: 13.500 €.

Ahora tienes dos escenarios.

• OPCIÓN A.

Pagas esos 13.500 € dentro del plazo. Terminas con el impuesto. Y no generas intereses futuros.

• OPCIÓN B.

Solicitas el fraccionamiento. Repartes la deuda conforme al calendario que finalmente te concedan. Pagas intereses. Pero conservas más dinero disponible ahora.

¿Qué es mejor?

Depende.

Si después de comprar todavía tienes un buen colchón ahorrado, la respuesta puede ser una.

Si pagar el ITP te deja prácticamente a cero y todavía tienes que comprar muebles, pintar media casa y cambiar un aparato de aire acondicionado que vio jugar a Maradona... quizá la respuesta sea otra.

11. ¿Y si eres menor de 35 años?

Aquí hay que separar dos cosas.

Una es: qué porcentaje de ITP tienes que pagar. Y otra: si puedes fraccionar la cantidad resultante.

No las mezcles.

Actualmente existe un tipo reducido del 6 % para determinados compradores menores de 35 años que adquieren su primera vivienda habitual, siempre que se cumplan todos los requisitos previstos.

Entre ellos se encuentran límites sobre el valor de la vivienda y sobre la renta del comprador.

Eso significa que primero debes saber qué tipo te corresponde. Y después calcular cuánto tendrías que pagar. Y solo entonces valorar si te interesa fraccionarlo.

12. Comprueba siempre el valor de referencia antes de hacer números

Vuelvo a este punto porque puede cambiar miles de euros.

No hagas un Excel perfecto sobre una cifra equivocada.

Antes de calcular el ITP de una vivienda en Cullera, Sueca, Fortaleny o cualquier otro municipio de la Ribera Baixa conviene comprobar:

• El precio de compra.
• El valor declarado.
• Y el valor de referencia que corresponda.

Porque no basta con saber: “Pago un 9 %.” La verdadera pregunta es: “¿El 9 % de qué cantidad?”

13. Si te conceden el fraccionamiento, no puedes olvidarte de él

Supongamos que todo va bien. Te lo conceden. Perfecto. Pero sigue habiendo obligaciones.

Si vendes la vivienda antes de terminar el fraccionamiento, este puede quedar sin efecto. Y si dejas de pagar una anualidad y transcurren más de 15 días desde su vencimiento, también puedes perderlo.

Así que: fraccionar no significa aparcar el problema durante tres años. Significa asumir un calendario de pagos.

14. ¿Qué documentación deberías tener preparada?

Sin meternos en un laberinto administrativo, conviene tener preparados:

• La escritura de compraventa.
• El Modelo 600.
• La solicitud de fraccionamiento correspondiente.
• Los datos bancarios para domiciliar los pagos.
• Y la documentación necesaria para acreditar que cumples los requisitos.

Cuanto antes lo tengas preparado, mejor. Porque ese mes pasa sorprendentemente rápido cuando estás entre banco, notaría, cajas, mudanza y la inevitable visita a Ikea.

15. La verdadera pregunta: ¿con cuánto dinero te quedas después de comprar?

Aquí está uno de los errores que más pueden complicar una compra.

Hacer únicamente esta cuenta: Tengo 50.000 €. Entrada: 30.000 €. Me quedan 20.000 €. No exactamente.

Todavía faltan cosas.

ITP. Notaría. Registro. Posible tasación. Muebles. Reformas. Mudanza. Y alguna sorpresa que sale siempre.

Porque las casas suelen tener esta curiosa habilidad: esperan a que las compres para enseñarte todo lo que quieren que les compres a ellas.

Por eso comprar bien no consiste únicamente en que el banco te diga que sí. Consiste también en saber cómo vas a quedar económicamente después.

16. Cuándo puede tener sentido fraccionar el ITP

Puede tener sentido si:

• La compra consume gran parte de tus ahorros.
• Necesitas reservar dinero para reformar la vivienda.
• Quieres mantener un colchón de seguridad.
• Tienes ingresos estables para asumir cómodamente los pagos futuros.
• Y el coste de los intereses te compensa frente a quedarte sin liquidez.

No estoy diciendo que tengas que hacerlo. Estoy diciendo que esta posibilidad existe. Y que conviene conocerla antes de decidir.

17. Y cuándo puede no compensarte

También puede ocurrir exactamente lo contrario.

• Tienes liquidez suficiente.
• Pagar el ITP no compromete tus ahorros.
• No quieres tener pagos pendientes.
• Y prefieres evitar intereses.

Perfecto.

Entonces quizá pagarlo entero sea más sencillo.

Conocer una herramienta no significa tener que utilizarla. Significa poder decidir.

18. Las 10 preguntas que nosotros revisaríamos antes de comprar

Si vas a comprar una vivienda en la Ribera Baixa, antes de firmar nosotros tendríamos claras como mínimo estas diez cosas:

1. ¿Cuál será la base sobre la que realmente se calculará el ITP?

2. ¿Cuál es el valor de referencia de esa vivienda?

3. ¿Qué tipo de ITP te corresponde?

4. ¿Puedes beneficiarte de algún tipo reducido?

5. ¿Cuánto dinero necesitarás realmente para impuestos y gastos?

6. ¿La vivienda será tu domicilio habitual?

7. ¿Tiene 120 m² útiles o menos?

8. ¿Te interesa económicamente fraccionar el ITP?

9. ¿Tienes claro el plazo para solicitarlo?

10. ¿Cuánto dinero te quedará disponible después de comprar?

Y entonces decides. Con los números delante. No con la emoción del día de la visita.

Conclusión: comprar en la Ribera Baixa no debería ser descubrir gastos después de firmar

Comprar una casa hace ilusión. Mucha.

Especialmente cuando encuentras esa vivienda en Cullera, Sueca o alguno de nuestros maravillosos pueblos que realmente encaja contigo. Pero la emoción no debería tapar los números.

El ITP puede representar una cantidad importante. Y en determinados casos existe una posibilidad que muchos compradores ni conocen: fraccionarlo hasta en tres anualidades.

Primero hay que comprobar que cumples los requisitos. Calcular correctamente el impuesto. Presentarlo dentro del plazo. Y decidir si el coste de los intereses compensa la liquidez que conservas.

No necesitas convertirte en experto fiscal. Necesitas saber que esta posibilidad existe antes de comprar.

Porque una cosa es encontrar la casa que quieres. Y otra comprarla sabiendo exactamente lo que vas a pagar y cuándo.

No compres a ciegas.

Una cosa más antes de irte…

Si te viene bien recibir consejos claros para comprar (o vender si lo haces algún día) con cabeza, puedes apuntarte a nuestros InmoConsejos.