Ya tienes un comprador interesado.
Y entonces aparece la pregunta que nadie había hecho al principio: “Oye, ¿y la hipoteca que queda?”
No es un problema raro ni significa que no puedas vender. De hecho, muchísimas viviendas se venden todavía con préstamo pendiente.
Pero conviene ordenarlo antes de firmar una reserva, unas arras o la compraventa. Porque una hipoteca no desaparece por arte de magia cuando entregas las llaves.
Hay que pagar la deuda y dejar bien resuelto lo que sigue inscrito en el Registro.
Primero: tener hipoteca no te impide vender
Si debes dinero al banco, puedes vender la vivienda. Lo habitual es que parte del precio de venta se destine a cancelar lo pendiente de la hipoteca.
Imagínate que vendes por 220.000 euros y te quedan 65.000 euros de préstamo. En la firma, se prepara la operación para que esos 65.000 euros lleguen al banco y el resto sea para ti, descontando los gastos que correspondan.
Suena sencillo. Puede serlo.
El detalle está en que la cifra que tú crees que debes no siempre es exactamente la que habrá que pagar el día de la escritura. Puede haber intereses hasta la fecha de cancelación, cuotas próximas, seguros vinculados u otras cuestiones según tu préstamo.
Por eso no trabajes con una cifra apuntada en un papel de hace seis meses.
Pide al banco un certificado de deuda pendiente o de saldo para cancelar. Y confirma para qué fecha se calcula.
imagen-1-cancelar-hipoteca-venta-vivienda
Cancelar el préstamo no es lo mismo que cancelar la hipoteca del Registro
Aquí suele venir la confusión.
Pagas la última cuota, amortizas todo el préstamo o lo cancelas al vender. Perfecto: ya no le debes dinero al banco.
Pero la carga hipotecaria puede seguir apareciendo en la nota simple del inmueble.
Para quitarla del Registro suele ser necesario tramitar la cancelación registral: el banco acredita que la deuda está pagada, se formaliza la documentación necesaria y se presenta para inscribir la cancelación.
Puede parecer un detalle. No lo es.
Un comprador que necesita financiación normalmente querrá que la vivienda llegue sin esa carga. Y su banco también revisará los papeles.
Si cancelaste tu préstamo hace años pero nunca quitaste la hipoteca del Registro, no significa automáticamente que haya una deuda. Pero sí debes comprobarlo y prepararlo antes de poner la vivienda a la venta.
Publicar primero y revisar después parece más rápido. Hasta que deja de serlo.
¿Es mejor cancelarla antes de vender o en la misma firma?
Depende de tu situación, pero las dos opciones existen.
Cancelar antes de vender
Puede tener sentido si tienes dinero suficiente y quieres que la vivienda salga al mercado sin deuda pendiente ni carga hipotecaria registral.
Es la opción más limpia sobre el papel, aunque tendrás que asumir por adelantado el dinero de la amortización y organizar los trámites con el banco, notaría y Registro.
Ojo: pagar el préstamo antes no garantiza que la carga desaparezca al día siguiente de la nota simple. Hay gestiones posteriores.
Cancelar durante la venta
Es una fórmula muy habitual. Se coordina la firma para que, del dinero que aporta el comprador, se pague al banco la cantidad pendiente. Después se gestiona la cancelación de la hipoteca.
Esto requiere que todos tengan clara la operación: vendedor, comprador, bancos si intervienen, notaría y, en ocasiones, gestoría.
Y ahí empieza el pequeño festival de llamadas, documentos y prisas si nadie lo ha mirado antes.
Yo no dejaría esta conversación para la semana de la firma.
Lo que deberías revisar antes de aceptar una oferta
Antes de comprometerte con un comprador, revisaría al menos esto:
- La nota simple actualizada, para comprobar qué cargas constan inscritas.
- El saldo pendiente real de tu hipoteca y cómo solicitar al banco el certificado para la fecha de firma.
- Las condiciones de tu préstamo, por si existe alguna comisión o gasto asociado a la amortización anticipada.
- Si hay más de un titular del préstamo o de la vivienda. En ese caso, todos deben estar coordinados.
- Si el comprador compra con hipoteca. Su entidad revisará la finca y puede pedir que el proceso de cancelación quede especialmente claro.
Y una cosa importante: no firmes unas arras diciendo alegremente que entregas la vivienda “libre de cargas” sin saber cómo y cuándo se va a cancelar la hipoteca.
Lo fácil sería decirte que no pasa nada. Lo responsable es dejarlo escrito de forma coherente con lo que realmente se va a hacer.
Dos errores que salen caros en tiempo
El primero: pensar que la cuota mensual es el importe exacto que hay que cancelar.
No necesariamente. El banco debe indicar la cantidad aplicable a la fecha concreta. Si la escritura se mueve unos días, conviene volver a confirmarla.
El segundo: encontrar la carga en la nota simple cuando el comprador ya ha reservado.
Imagina la escena: el comprador tiene su tasación en marcha, el banco pide documentación y alguien descubre que la hipoteca se pagó hace ocho años, pero sigue inscrita. No suele ser un drama, pero sí puede retrasar la firma justo cuando todo el mundo estaba mirando el calendario.
Y de pronto opinan el banco, la gestoría, el comprador y ese familiar que no había dicho una palabra durante todo el proceso.
Mejor evitarlo.
La forma sensata de hacerlo
Si vas a vender con hipoteca pendiente, no hace falta que te asustes ni que corras a cancelarla sin mirar nada.
Primero, pide la nota simple y habla con tu banco para conocer el saldo y el procedimiento. Después, calcula qué dinero te quedará realmente de la venta y deja bien reflejado cómo se resolverá la cancelación en la operación.
Si la hipoteca ya está pagada pero sigue en el Registro, empieza cuanto antes a revisar la cancelación registral.
No vendas tu casa a ciegas.
Una cosa más antes de irte…
Para empezarlo todo con buen pie puedes hacer una valoración gratuita aquí.
Y si quieres ordenar la documentación antes de salir al mercado, y valoras esta ayuda, tienes más consejos para propietarios en nuestros Inmoconsejos.