Vicios ocultos: qué responsabilidad tiene el vendedor después de vender

Han pasado unas semanas desde la firma y suena el teléfono.

El comprador dice que hay una humedad detrás de un armario, que la caldera no funciona como parecía o que el aire acondicionado deja de enfriar justo cuando aprieta el calor.

Y tú piensas: «Pero si yo ya vendí la casa».

Normal.

Pero vender no siempre corta de raíz cualquier responsabilidad posterior. Si el problema encaja en lo que se conoce como vicio oculto, el comprador podría reclamarte.

No se trata de que respondas por cada bombilla fundida ni porque al comprador no le guste el color del suelo. Ni mucho menos.

Te explico dónde está la línea.

¿Qué se considera un vicio oculto?

Hablando claro, es un defecto que ya existía cuando se vendió la vivienda, que el comprador no podía ver fácilmente y que tiene cierta importancia.

Por ejemplo, una filtración tapada por pintura reciente. Una instalación eléctrica con fallos serios que no se aprecian en una visita normal. Una cubierta que parece estar bien, pero que filtra agua cada vez que llueve de verdad.

Para que haya una reclamación con sentido, normalmente deben coincidir varias cosas:

• El defecto ya estaba antes de la compraventa.
• No era visible ni fácil de detectar para el comprador.
• Es relevante: afecta al uso de la vivienda o reduce mucho su valor.
• El comprador no lo conocía al comprar.

Una persiana que se atasca o un grifo que gotea no suele entrar en esta categoría. Son cosas propias de una vivienda usada, de esas que aparecen cuando empiezas a vivir y abres cajones, llaves de paso y armarios que llevaban meses sin tocarse.

Otra cosa es que debajo del suelo haya una fuga importante.

Lo que más se suele confundir

«La vivienda se vende como cuerpo cierto» o «el comprador la ha visitado varias veces».

Estas frases pueden ser útiles en un contrato, pero no son una capa de invisibilidad para cualquier problema.

Si un defecto era evidente, estaba explicado o se podía apreciar con una revisión razonable, el escenario cambia mucho. Por eso es importante dejar por escrito lo que se sabe y lo que se enseña.

Imagínate una humedad visible en la pared del salón. Si se comenta, se fotografía y el comprador decide seguir adelante sabiendo que existe, no es lo mismo que pintar deprisa dos días antes de las visitas para que nadie la vea.

Puede parecer un detalle. No lo es.

Tampoco conviene confundir un vicio oculto con el desgaste normal. Una vivienda de treinta años no se comporta como una recién estrenada. El comprador debe entender qué compra, y tú no tienes que garantizar que todo vaya a durar para siempre.

Pero si conoces un problema importante y lo ocultas, ahí el riesgo para ti y que sea tu responsabilidad crecen bastante.

¿Qué puede pedir el comprador?

Depende del defecto, de lo que se pueda demostrar y de cómo esté redactada la compraventa.

En una compraventa entre particulares, la regla general permite al comprador pedir que se deshaga la venta o solicitar una rebaja proporcional del precio cuando existen vicios ocultos. Hay plazos legales que pueden ser cortos y que, en general, se cuentan desde la entrega de la vivienda.

Si además se demuestra que el vendedor conocía el defecto y no lo dijo, la situación puede complicarse más.

Aquí no hay una respuesta automática de «te toca pagar esto» o «no tienes ninguna responsabilidad». Importan las pruebas: informes técnicos, mensajes, fotografías, facturas de reparaciones anteriores, lo que se indicó en el contrato y hasta cómo estaba la vivienda durante las visitas.

Y ahí empieza el pequeño festival de llamadas, versiones distintas de la misma conversación y papeles que nadie encuentra.

Qué revisaría antes de poner la vivienda a la venta

No vendas tu casa a ciegas.

Antes de publicar, yo revisaría especialmente estas zonas:

• Humedades, filtraciones y grietas que se hayan reparado o que reaparezcan.
• Estado de cubierta, terraza, bajantes y fachadas, sobre todo si hay obras pendientes en la comunidad.
• Instalaciones antiguas de agua, electricidad, gas, calefacción o aire acondicionado.
• Reformas realizadas: qué se hizo, cuándo y si conservas facturas, licencias o documentación.
• Avisos de la comunidad sobre derramas, incidencias o reparaciones ya aprobadas.

No hace falta desmontar media casa ni vivir con una linterna en la boca de cada desagüe.

Se trata de ser honesto contigo primero. Si sabes que el techo del baño se mancha cada invierno, no lo tapes y cruces los dedos. Averigua de dónde viene, pide una opinión si hace falta y decide cómo lo vas a plantear.

Muchas veces, explicar un problema y ajustar la negociación evita un conflicto mucho más caro después.

Si hay un problema, no lo escondas: ordénalo

Hay propietarios que piensan: «Mejor no digo nada, a ver si no preguntan».

Lo fácil sería decirte que eso está bien y que no pasará nada. Lo responsable es explicarte el riesgo que corres al hacer eso.

Si conoces una incidencia, reúne la información. Guarda facturas, informes y comunicaciones con la comunidad. Explica qué ocurrió, qué reparación se hizo y si el problema sigue o no resuelto.

Por ejemplo: hubo una fuga del vecino de arriba, se reparó, se pintó y no ha vuelto a aparecer. Eso se puede contar con normalidad.

Distinto sería saber que la fuga sigue activa cuando llueve y confiar en que no caiga una gota hasta la firma.

También conviene que cualquier defecto conocido y aceptado quede bien reflejado en los documentos de la operación. No con frases vagas ni con el clásico «eso ya lo hablamos y estabas de acuerdo», porque luego nadie recuerda la misma conversación igual.

Si aparecen dudas técnicas, jurídicas o sobre una cláusula concreta, merece la pena revisarlo con un profesional antes de firmar.

Es bastante más agradable hacerlo con calma que discutirlo después con una gotera, destrozando todo, de por medio.

Vender bien no consiste en prometer una casa perfecta. Consiste en presentar la vivienda como es, con sus puntos fuertes y con lo que el comprador debe conocer para decidir.

Eso te protege, genera confianza y evita que una firma que debía darte tranquilidad se convierta en un problema pendiente en el móvil.

Una cosa más antes de irte…

Si quieres poner orden antes de vender, puedes hacer una valoración gratuita de tu vivienda. Tener un precio razonable y revisar lo importante desde el principio ayuda bastante.

Y si te vienen bien consejos claros para vender sin sustos, puedes apuntarte a nuestros InmoConsejos. Te llegarán al correo, sin marearte.