Cómo vender tu vivienda habitual y pagar menos impuestos

Has encontrado comprador, haces números con la calculadora del móvil y piensas: “Bueno, de aquí sale para la siguiente casa”.

Y entonces alguien te dice que Hacienda también quiere sentarse a la mesa para lo suyo.

No es para entrar en pánico. Pero sí para parar cinco minutos antes de firmar nada.

Porque al vender tu vivienda habitual puede haber formas legales de pagar menos impuestos. El problema es que muchas dependen de cómo, cuándo y para qué vendas. Y eso no se arregla después con un “yo pensaba que…”.

Primero: no todo lo que cobras es lo que ganas

Cuando vendes, en tu declaración de la renta puede aparecer una ganancia patrimonial. Dicho en cristiano: Hacienda compara por cuánto adquiriste la vivienda y por cuánto la vendes.

Pero no es una resta de servilleta de bar.

En esa cuenta pueden entrar, entre otros conceptos, determinados gastos e impuestos de la compra, inversiones de mejora que puedas justificar y gastos asociados a la venta, como los honorarios de inmobiliaria o la plusvalía municipal.

Ojo con una confusión bastante habitual: cambiar una persiana, pintar el salón o arreglar una fuga no suele funcionar igual que una mejora que aumente o alargue la vida útil de la vivienda, como reformar la cocina o las instalaciones.

Por eso las facturas importan. Mucho.

No las busques el día que te toca hacer la renta, entre una carpeta con garantías caducadas y los papeles del coche. Reúne todo antes de poner la vivienda a la venta.

Si reinviertes en otra vivienda habitual, puede haber exención

Esta es la posibilidad que más conviene conocer.

Como regla general, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar o rehabilitar otra que vaya a ser tu nueva vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente en el IRPF.

La clave está en la palabra reinvertir.

Si reinviertes todo lo que corresponde, la exención puede ser total. Si reinviertes una parte, normalmente la exención será proporcional.

Y hay plazos.

La reinversión debe hacerse, con carácter general, dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. No es “ya lo haré cuando encuentre algo”. Hay que encajar bien las fechas y declarar correctamente la intención de reinvertir cuando corresponda.

Imagínate que vendes ahora, te vas unos meses de alquiler porque quieres buscar con calma y compras tu nueva casa al año siguiente. Puede encajar.

Ahora imagina que vendes, amortizas otras deudas, haces una reforma estupenda en una segunda residencia y compras tu nueva vivienda tres años después. Ahí la historia ya cambia bastante.

Además, si todavía tienes hipoteca pendiente en la vivienda que vendes, el cálculo del importe que debes reinvertir tiene matices.

Nosotros revisaríamos esto con un asesor fiscal antes de aceptar unas arras con fechas imposibles.

Si tienes 65 años o más, revisa tu caso antes de hacer cuentas

La ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta si tienes más de 65 años en el momento de vender.

En ese supuesto, en general, no necesitas reinvertir el dinero en otra vivienda habitual para aplicar esa exención.

También existen situaciones específicas vinculadas a personas con dependencia severa o gran dependencia.

Pero cuidado: que tú hayas vivido allí toda la vida no basta, por sí solo, para dar nada por hecho. Hay que comprobar que fiscalmente sigue considerándose vivienda habitual y revisar la situación concreta.

Por ejemplo, una vivienda que dejaste hace años para irte a vivir a otra puede no tener el mismo tratamiento que la casa en la que resides ahora. A veces el dato que cambia todo es una fecha.

La vivienda habitual no es cualquier vivienda en la que has dormido alguna vez

Normalmente, para que una casa se considere vivienda habitual debes haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años.

Hay excepciones razonables: un cambio de trabajo, una separación, un matrimonio, problemas de salud u otras circunstancias que obliguen a cambiar de vivienda. Pero no conviene dar por sentado que cualquier motivo vale automáticamente.

También puede ser relevante cuándo dejaste de vivir allí.

Como regla general, la vivienda puede mantener la consideración de habitual si la vendes dentro de los dos años siguientes a haber dejado de residir en ella.

¿Ves por dónde va el asunto?

No basta con decir “era mi casa”. Hay que ordenar la historia, las fechas y los papeles.

Y luego está la plusvalía municipal

Además del IRPF, al vender puede aparecer la plusvalía municipal, que es un impuesto del ayuntamiento relacionado con el terreno urbano.

No es lo mismo que la ganancia de la renta. Son dos asuntos distintos, y mezclarlos es una buena forma de no entender ninguna de las dos cartas.

En algunos casos puede no haber impuesto si no ha existido incremento del valor del terreno, pero hay que acreditarlo y revisar la normativa aplicable en el municipio. También hay que tener controlado el plazo para presentar la documentación o la declaración.

Y cuando te lo ves encima, empieza el pequeño festival de escrituras antiguas, recibos del IBI, referencias catastrales y mensajes de “¿esto quién lo tenía?”.

Mejor tenerlo preparado.

Lo que yo haría antes de poner el cartel

Antes de decidir el precio o celebrar la primera oferta, revisaría cuatro cosas:

• La escritura de compra y la de cualquier ampliación, herencia o cambio posterior.
• Las facturas de mejoras y los gastos que puedas justificar.
• Desde cuándo es tu vivienda habitual y, si te fuiste, en qué fecha.
• Si vas a reinvertir, cuánto dinero necesitas realmente reinvertir y en qué plazo.

No vendas tu casa a ciegas.

Una buena venta no consiste solo en conseguir un comprador. Consiste en saber qué vas a cobrar de verdad, qué impuestos pueden aparecer y qué decisiones tienes que tomar antes de que llegue la firma.

Si hay reinversión, una hipoteca pendiente, una herencia, separación o cualquier situación poco habitual, no improvises: revisa el caso con un profesional fiscal y con la documentación encima de la mesa.

Es mucho más barato preguntar antes que corregir después.

Una cosa más antes de irte…

Si quieres empezar sabiendo cuál puede ser un precio razonable para tu casa, puedes solicitar una valoración gratuita de tu vivienda. Tener una cifra realista ayuda bastante antes de hacer cuentas con impuestos.

Antes de vender hay muchos detalles pequeños que conviene dejar ordenados: papeles, fechas, cargas y gastos que luego pueden importar. Para revisarlos con calma tienes nuestra Check-List de 48 puntos.

Y si te viene bien recibir consejos claros para vender sin ir a ciegas, puedes apuntarte a nuestros InmoConsejos.