Vender una vivienda con cargas, embargos o deudas

Te sale un comprador, le encaja la casa y te dice que puede firmar dándote una señal esta misma semana.

Genial.

Hasta que alguien pide una nota simple y aparece una hipoteca antigua, un embargo o una carga que tú ni recordabas.

Y ahí empieza la locura entre banco, comprador, gestoría y familiares que, curiosamente, ahora tienen una opinión muy clara.

La buena noticia es que una vivienda con cargas, embargos o deudas se puede vender en muchos casos.

La menos buena es que no conviene descubrirlo cuando ya tienes al comprador sentado delante.

Lo primero: una carga no siempre significa lo mismo

Cuando se habla de cargas, se mete todo en el mismo saco. Y no es igual una hipoteca que un embargo, una deuda con la comunidad o un recibo pendiente.

Una hipoteca suele ser lo más habitual. Si todavía debes dinero al banco, normalmente puede cancelarse con parte del dinero de la venta. Pero hay que saber cuánto queda exactamente y cómo se organizará la operación a 3 bandas.

Un embargo ya requiere más cuidado. Puede venir de una administración, de un juzgado o de otro acreedor. No significa automáticamente que no puedas vender, pero sí que hay que conocer el importe, el origen y el trámite necesario para levantarlo.

Después están las deudas que quizá no salen como una carga registral: comunidad de propietarios, IBI, suministros o determinados impuestos relacionados con la venta.

Y conocer el estado exacto de todo esto es muy importante. Porque el comprador no quiere comprar un problema envuelto en papel de regalo.

Antes de poner precio, averigua qué hay de verdad

Yo no publicaría la vivienda sin revisar la documentación.

Como mínimo, conviene pedir una nota simple actualizada. Ahí podrás ver quién figura como titular y qué cargas aparecen inscritas, en el caso de que las haya.

Pero no te quedes solo con eso. También habría que comprobar:

• El saldo pendiente de la hipoteca, si la hay.
• Si existe alguna cancelación pendiente de una hipoteca ya pagada.
• El origen y la situación de cualquier embargo o anotación.
• Si hay recibos pendientes de comunidad y pedir el certificado correspondiente.
• La situación del IBI y otros gastos vinculados al inmueble en el Ayuntamiento.
• Los costes e impuestos que puedan afectar a tu venta concreta.

Hay cargas que siguen apareciendo en el Registro aunque el préstamo se pagara hace años. No quiere decir necesariamente que debas ese dinero, pero sí que hay que resolverlo en el Registro de la Propiedad antes o durante la venta.

La documentación no se revisa cuando aparece un comprador. Se revisa antes. Se revisa lo primero de todo.

El riesgo no es tener una deuda: es prometer lo que no puedes entregar

Imagínate que vendes por 180.000 euros y aún debes 125.000 al banco. Eso puede cuadrar perfectamente: una parte del precio se destina a cancelar la hipoteca y el resto es para ti, descontando los gastos que correspondan.

Ahora imagina otra situación: aceptas una oferta de 150.000 euros, pero entre hipoteca, embargo, gastos de cancelación y pagos pendientes necesitas más de esa cantidad para dejar la vivienda libre.

Ahí tienes un problema que no se arregla cruzando los dedos.

Quizá puedas negociar con el acreedor, aportar dinero por tu parte o plantear otra solución. Pero eso debe estar claro antes de firmar arras o comprometer una fecha de escritura.

Lo fácil sería decirte que publiques, y ya veremos. Lo responsable es calcular primero si la operación es viable.

¿Cómo se vende una casa con hipoteca o embargo?

Depende de cada caso, pero muchas operaciones se resuelven en la propia firma.

Por ejemplo, si hay hipoteca, una parte del dinero puede ir directamente al banco para cancelar la deuda. Después se formaliza la cancelación y se realizan los trámites para que deje de aparecer en el Registro de la Propiedad.

Con un embargo, puede ser necesario pagar al organismo o acreedor correspondiente y obtener la documentación para levantarlo. Aquí importa mucho revisar los importes y los pasos concretos, porque no todos los embargos funcionan igual.

Lo importante es que el comprador sepa qué se está haciendo, que quede bien reflejado en los acuerdos y que la notaría tenga la información necesaria con tiempo. No la tarde anterior a firmar, con tres audios de WhatsApp y un certificado que nadie sabe dónde está.

El error de ocultarlo o quitarle importancia

Hay propietarios que piensan: “Si pregunta, ya se lo diré”.

Mala idea.

Mal plan. 

Una carga no tiene por qué espantar a un comprador serio si está explicada, cuantificada y tiene una solución ordenada. Lo que sí genera desconfianza es enterarse tarde, ocultarlo o recibir versiones distintas.

También es un error fijar el precio mirando solo lo que te gustaría recibir. Para valorar bien, hay que distinguir entre el precio de venta y el dinero que realmente te quedará después de cancelar lo pendiente y asumir los gastos que correspondan.

No vendas tu casa a ciegas.

Primero ordena los papeles, calcula el escenario real y decide con esa información. Si la operación necesita revisión de notaría, banco, gestoría o asesoramiento jurídico y fiscal, mejor hacerlo antes de poner una fecha de firma.

Te ahorras prisas, renegociaciones y ese momento incómodo en el que el comprador pregunta algo muy sencillo y nadie tiene una respuesta clara.

Una cosa más antes de irte…

Si quieres poner números a tu caso antes de tomar decisiones, puedes pedir una valoración gratuita de tu vivienda. Tener una referencia realista ayuda mucho cuando hay pagos pendientes que encajar.

Con cargas o deudas, dejar cabos sueltos sale caro con facilidad. Para revisar lo importante antes de vender, tienes nuestra Check-List de 48 puntos.

Y si te viene bien recibir más consejos claros para vender con calma y criterio, puedes apuntarte a nuestros InmoConsejos.