Para vender tu piso de más de 50 años, ¿es obligatorio tener la ITE favorable?

Te sale un comprador para el piso. Le encanta la luz, pregunta por los vecinos y ya está imaginando dónde pondrá el sofá.

Entonces alguien pregunta: “Por cierto, ¿el edificio tiene la ITE pasada?”.

Y ahí empieza el pequeño festival de llamadas al administrador, mensajes al grupo de la comunidad y papeles que nadie sabe muy bien dónde están.

Primero lo importante: en términos generales, no existe una regla única en España que diga que no puedes vender un piso de más de 50 años si la ITE no es favorable.

Pero cuidado.

Eso no significa que puedas ignorarla, ni que el comprador vaya a hacerlo.

La antigüedad del piso no es lo que manda: importa el edificio y su municipio

La ITE es la Inspección Técnica del Edificio. No revisa solo tu vivienda: revisa elementos comunes del inmueble, como la estructura, la fachada, la cubierta, las instalaciones comunes o la accesibilidad, según corresponda.

Por eso, aunque tu piso esté recién reformado y tenga una cocina estupenda, puede haber una cuestión pendiente en el edificio.

Además, la obligación de hacer la inspección y los plazos no son iguales en todas partes. Dependen, entre otras cosas, de la normativa autonómica y de la ordenanza del ayuntamiento.

En algunos municipios se exige a partir de cierta antigüedad. En otros, el control se articula mediante una ITE, un Informe de Evaluación del Edificio u otro trámite parecido.

Así que no te quedes solo con el “mi piso tiene más de 50 años”. Hay que comprobar qué le corresponde exactamente a tu edificio.

¿Puedes firmar la venta si la ITE está pendiente o ha salido desfavorable?

Normalmente, una ITE pendiente o desfavorable no bloquea por sí sola la compraventa como si la vivienda desapareciera del mapa.

Se puede vender.

Ahora bien, la operación puede cambiar bastante.

Si la inspección ha detectado deficiencias, puede haber obras aprobadas, derramas ya emitidas, obras obligatorias por hacer o incluso actuaciones urgentes. Y eso interesa mucho al comprador. Con razón.

Imagínate que pactas un precio, se firma una señal y, unos días después, el comprador descubre que hay una derrama importante para reparar la fachada. La conversación ya no va sobre el color de las paredes.

Va sobre quién paga qué, si se mantiene el precio y si se sigue adelante.

Lo fácil sería decirte que se arregla sobre la marcha. Lo responsable es dejarlo claro antes de aceptar una oferta.

El problema no es solo la ITE: son las derramas y la información a medias

Cuando se vende un piso, conviene explicar con claridad la situación de la comunidad.

Especialmente si existe una ITE desfavorable, si hay obras previstas o si la comunidad está valorando pedir presupuestos.

Una cosa es que haya una deficiencia detectada y todavía no se haya aprobado ninguna derrama. Otra muy distinta es que ya exista un acuerdo de la comunidad y un pago pendiente.

También hay que revisar si tienes recibos comunitarios pendientes y qué se ha decidido en las últimas juntas. Las actas suelen contar más de lo que parece.

Pídelas y aprovéchalas.

Un comprador bien informado puede decidir comprar igualmente. Un comprador que se entera tarde puede desconfiar, pedir una rebaja o retirarse. Y ya está montado el lío.

Qué revisaría yo antes de publicar el piso

No hace falta convertir la venta en una oposición, pero sí ordenar lo importante antes de enseñar la vivienda.

• Comprueba la antigüedad real del edificio. Si tiene más de 50 años entonces te toca moverte.
• Pregunta al administrador de fincas o al presidente si la ITE, el informe equivalente o la inspección que corresponda están al día.
• Pide una copia del informe si existe y revisa si fue favorable, desfavorable o si hay deficiencias pendientes.
• Lee las últimas actas de la comunidad: busca obras, presupuestos, derramas aprobadas y asuntos que se estén discutiendo.
• Confirma el estado de los pagos de comunidad y de las derramas.
• Si hay una obra pendiente, calcula cómo afecta al precio y explica la situación sin esconderla.

No vendas tu casa a ciegas.

Si sabes que hay una ITE pendiente, no hace falta que le pongas un cartel luminoso en el salón. Pero tampoco conviene esperar a que lo descubra el comprador, su banco o su asesor cuando ya está todo encaminado.

Dos situaciones muy distintas

Situación 1: el edificio tiene más de 50 años, la inspección está hecha y no hay problemas relevantes. Perfecto. Se incorpora la documentación necesaria, se informa con normalidad y la venta sigue su curso.

Situación 2: la ITE ha señalado reparaciones en fachada y cubierta. La comunidad todavía debe decidir presupuesto y reparto. El piso se puede poner a la venta, sí, pero el comprador debe conocerlo y el precio debe tenerlo en cuenta. Si no, la primera oferta seria puede quedarse en un “me lo tengo que pensar”.

La diferencia no está en esconder mejor el problema. Está en saber lo que tienes entre manos y plantear la venta con criterio.

Entonces, ¿qué haces si no sabes cómo está la ITE?

No te precipites a sacar conclusiones por la edad del edificio. Ni pienses que una ITE desfavorable convierte tu piso en invendible.

Primero, revisa la documentación de la comunidad y la normativa que aplique donde está el inmueble. Si hay obras, derramas o una obligación incumplida, conviene que un administrador de fincas, un técnico competente o un profesional que revise la operación te confirme el alcance concreto.

Publicar primero y revisar después parece más rápido. Hasta que aparece un comprador con prisa y faltan respuestas.

Con los papeles ordenados, sabrás qué contar, qué negociar y a qué precio tiene sentido salir. Mucho mejor que descubrirlo con la reserva encima de la mesa.

Una cosa más antes de irte…

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