Qué puede retrasar una venta inmobiliaria aunque tengas comprador

El comprador te dice que le encanta la casa.

Quiere avanzar, habla de firmar con una señal y hasta pregunta si podrías dejar algún mueble.

Y tú piensas: por fin.

Pero tener comprador no siempre significa que la venta esté a punto de terminar.

A veces, entre ese “me la quedo” y la firma aparece una hipoteca que no estaba bien atada, un documento que nadie encuentra o un familiar que, curiosamente, empieza a opinar justo cuando hay dinero sobre la mesa.

Te puede pasar, si no lo tienes todo bien atado.

El banco del comprador puede cambiar el ritmo

Muchos compradores necesitan financiación. Y que el banco les haya dicho de palabra que “no habrá problema” no es lo mismo que tener la operación aprobada.

Normalmente habrá que revisar su situación, tasar la vivienda y completar documentación. En ese camino pueden surgir cambios: que la tasación salga por debajo del precio acordado, que el banco pida más ahorro al comprador o que necesite más tiempo.

Imagínate que acuerdas vender por 250.000 euros y la tasación no acompaña. El comprador puede seguir adelante si aporta más dinero propio. Pero si no puede, toca renegociar, esperar o buscar otra solución.

Por eso conviene hablar claro desde el principio: ¿compra con fondos propios?, ¿necesita hipoteca?, ¿ha hablado ya con su banco?, ¿hay un plazo realista para firmar?

No se trata de desconfiar de nadie. Se trata de no organizar la mudanza para la semana que viene cuando aún faltan piezas importantes.

La documentación que se mira demasiado tarde

Publicar primero y revisar después parece más rápido. Hasta que deja de serlo.

La información registral, los datos catastrales, la escritura, el certificado energético, la situación de la comunidad o los recibos y cargas que puedan afectar a la vivienda son asuntos que conviene ordenar antes de poner el anuncio.

No todos los documentos aplican igual en cada venta. Depende de la vivienda y de su situación. Pero hay que revisar los que correspondan.

Un ejemplo muy típico: la vivienda tiene una distribución distinta a la que figura en la documentación, porque hace años se cerró una terraza o se cambió una estancia. Puede que tenga solución. Puede que no impida vender. Pero descubrirlo dos días antes de firmar es una forma estupenda de complicarse la vida y de enfadar a los compradores.

Hay que revisar todo antes. No cuando el comprador ya ha pedido cita para la notaría.

Una hipoteca del vendedor no desaparece por arte de magia

Si todavía tienes préstamo hipotecario, puedes vender la vivienda. No hay problema. Es algo habitual.

Lo que no conviene es dar por hecho que se arregla solo.

Hay que coordinar cómo se cancelará la deuda pendiente y qué gestiones serán necesarias después para que esa carga deje de aparecer en el Registro de la Propiedad. Según el caso, intervienen banco, notaría, gestoría y registro.

Si no lo tienes previsto te puedes ver en medio de un mar revuelto de llamadas, documentos y versiones diferentes de la misma conversación.

También puede ocurrir que la deuda pendiente sea mayor de lo que esperabas o que el dinero de la venta no alcance para cancelarla por completo. No es una conversación agradable, pero es mucho mejor tenerla antes de aceptar una oferta.

Lo fácil sería decirte que ya se verá sobre la marcha. Lo responsable es calcularlo y entenderlo desde el principio.

Herencias, copropietarios y decisiones que no están cerradas

Cuando una vivienda pertenece a varias personas, no basta con que una quiera vender.

Puede haber hermanos que han heredado, una expareja, varios titulares o alguien que vive lejos y tiene que firmar mediante poderes u otra fórmula adecuada. Cada situación necesita revisión.

También puede ocurrir que la herencia no esté totalmente preparada para vender porque no esté registrada o que falte poner al día alguna gestión previa. El comprador no tiene por qué esperar indefinidamente mientras vosotros decidís precio, reparto o quién se queda con el aparador del salón.

Antes de recibir visitas serias, sentaos y dejad claro lo básico: quién puede decidir, qué precio mínimo aceptaríais, cómo se firmará, si hay algún asunto pendiente y quién atiende las llamadas y hace las visitas.

Te ahorrarás conversaciones tensas en el grupo familiar de WhatsApp. Que ya tiene suficiente vida propia.

El acuerdo está hablado, pero no está bien atado

Una venta se puede enfriar incluso cuando comprador y vendedor están de acuerdo en el precio.

Pasa cuando se dejan en el aire cosas que parecían pequeñas: la fecha de entrega, qué muebles se quedan, si hay inquilino, quién asume determinada reparación, quién se hace cargo de una deuda, o qué sucede si el comprador no consigue financiación para la fecha de la firma.

Luego llegan los mensajes: “Yo entendí otra cosa”, “pensaba que el sofá se quedaba” o “me dijeron que podíamos firmar más tarde”.

Por experiencia, lo importante debe quedar claro por escrito antes de que aparezcan las prisas. Especialmente si vais a firmar un contrato de reserva o de arras, porque sus condiciones pueden tener consecuencias relevantes y deben revisarse bien.

Qué puedes hacer para que la venta no se atasque

No puedes controlar al banco del comprador ni obligar a una administración a ir más rápido.

Pero sí puedes llegar preparado.

• Reúne y revisa la documentación de la vivienda antes de anunciarla.
• Comprueba si existe préstamo pendiente, carga, discrepancia o gestión anterior por resolver.
• Si hay varios propietarios, acordad las condiciones básicas antes de negociar.
• Pregunta al comprador cómo plantea el pago y qué depende de su financiación.
• No firmes documentos con prisa si no entiendes bien qué se ha pactado.

No vendas tu casa a ciegas.

Tener comprador es una buena noticia. Tener comprador y la casa preparada para vender, mucho mejor.

Una revisión a tiempo no garantiza que no haya imprevistos, pero evita muchos de los que aparecen por no haberlo mirado antes.

Una cosa más antes de irte…

Si quieres saber por dónde empezar y tener una referencia realista, puedes pedir una valoración gratuita de tu vivienda. Así podrás tomar decisiones con datos y no con lo que “dicen que se está vendiendo” por ahí.

Y si te vienen bien consejos claros para vender sin ir a ciegas, puedes apuntarte a nuestros InmoConsejos. Te los mandamos al correo, sin montar una reunión de vecinos.