Qué problemas debería detectar una inmobiliaria antes de que lleguen a notaría

Ya tienes comprador.

Ha visto la vivienda dos veces, le gusta, dice que el banco no le pondrá ninguna pega y propone firmar arras esta semana.

Perfecto. O casi.

El problema es que muchas ventas se complican justo ahí: cuando todo el mundo da por hecho que se va a firmar y alguien pregunta por un papel que nadie ha mirado.

Entonces empiezan los mensajes, las llamadas, el documento que “seguro que estaba en aquella carpeta” y las prisas. Un pequeño festival.

Por eso una inmobiliaria debería revisar ciertas cosas antes de publicar, o como mínimo antes de comprometer una fecha de notaría.

La documentación no se revisa cuando aparece un comprador. Se revisa antes.

¿Qué debería revisar una inmobiliaria, sí o sí?

Que quien vende pueda vender

Parece de Perogrullo, pero no siempre lo es.

Hay que comprobar quién figura como titular, si hay varios propietarios, si existe una herencia sin terminar de ordenar, una separación, una donación, un poder o cualquier situación que requiera la intervención de otra persona.

Imagínate que una vivienda era de tus padres, tú la has cuidado durante años y das por hecho que puedes venderla. Pero en los papeles todavía aparecen más herederos o falta algún trámite previo.

No significa que no se pueda vender. Significa que hay que ponerlo en orden antes de que el comprador tenga la mudanza medio organizada.

También conviene revisar desde el principio cómo vais a firmar todos, si alguien necesita un apoderado o una persona autorizada, y si alguien vive fuera o no puede desplazarse.

Eso, que parece un detalle menor, puede condicionar bastante los tiempos y poner nerviosa a la gente.

Las cargas: la hipoteca no desaparece por arte de magia

La nota simple suele ser una de las primeras cosas que miramos porque enseña bastante de la historia registral de la vivienda.

Ahí pueden aparecer hipotecas, embargos, afecciones, servidumbres u otras cargas. A veces están vigentes. A veces ya se pagaron hace años, pero siguen sin cancelarse en el Registro.

Y no, tener la hipoteca pagada no siempre equivale a tener el asunto completamente cerrado en los papeles.

Si hay una deuda pendiente, hay que ver de dónde saldrá el dinero y qué documentación pedirá la notaría.

Lo importante es saber qué hay, hablarlo con quien corresponda y calcular cómo se va a resolver en la operación. No para asustarte, sino para que no te pille la conversación incómoda cinco días antes de firmar.

Lo fácil sería decirte: “No pasa nada, ya se arregla”. Lo responsable es verlo antes de anunciar la casa.

Que la vivienda de los papeles se parezca a la vivienda real

Aquí aparecen muchas sorpresas.

Metros que no coinciden, una terraza cerrada, un trastero que se usa desde hace veinte años pero no está claro cómo figura, una distribución modificada o una ampliación que nadie revisó cuando se hizo o si se registró.

No todo descuadre es un drama. Pero sí es algo que hay que entender.

El comprador puede pedir financiación y el banco puede tasar. Si la información registral, catastral, municipal y real cuenta historias distintas, conviene saber por qué antes de poner un precio y antes de prometer que no habrá problema.

Por experiencia, aquí conviene ir con cuidado. A veces basta con reunir documentación. Otras veces hay que consultar si la situación necesita regularizarse. Y eso no se improvisa entre las arras y la firma.

Comunidad, recibos y gastos que pueden salir a saludar

La comunidad importa más de lo que parece.

Hay que comprobar si existen cuotas pendientes, derramas aprobadas o previstas y si hay asuntos relevantes en marcha: una reparación importante, una reclamación, obras en fachada, ascensor o cubierta.

No se trata de asustar al comprador con cada bombilla fundida del portal.

Se trata de no enterarse de una derrama importante cuando ya has negociado el precio y el comprador se siente como si le hubieran cambiado las reglas a mitad del partido.

También conviene tener localizados los recibos del ayuntamiento habituales y revisar qué gastos corresponden a cada parte según se pacte. Lo que se deja claro se discute mucho menos después.

Reformas que quedan muy bien, hasta que alguien pregunta

Tirar un tabique, cerrar una terraza o convertir parte de un local en vivienda puede mejorar mucho el uso de un inmueble. Pero antes hay que saber cómo está documentado y si requiere alguna comprobación.

No se trata de que la casa parezca sacada de una revista. Se trata de poder explicar con claridad qué se ha hecho y qué figura oficialmente.

Una inmobiliaria seria debe preguntar lo incómodo: si hubo obras, si afectaron a distribución o elementos comunes, si hay permisos o documentos, y si lo anunciado coincide con la realidad.

Hazme caso: una respuesta clara genera más confianza que intentar pasar de puntillas por el tema.

El ocupante, el inquilino y las promesas hechas de palabra

Una vivienda vacía se enseña de una manera. Una vivienda alquilada, ocupada por un familiar o pendiente de entrega, de otra muy distinta.

Si hay un contrato de alquiler, hay que revisarlo. Si alguien va a quedarse unas semanas después de la venta por el motivo que sea, hay que hablarlo con claridad. Si el piso incluye muebles, electrodomésticos o un trastero concreto, mejor dejarlo por escrito.

“Eso ya lo hablamos” es una frase peligrosa en una compraventa.

Ejemplo sencillo: vendes dejando la cocina equipada porque lo comentaste durante la visita. Llega el día de la entrega y el lavavajillas ya no está. Puede sonar menor, pero con el camión de mudanza abajo cualquier detalle se convierte en conversación larga.

Las condiciones importantes se concretan antes: fecha de entrega, estado de la vivienda, elementos incluidos y cualquier particularidad. Sin misterios.

El comprador también hay que revisarlo

Que alguien quiera comprar no significa que pueda firmar.

Antes de aceptar una reserva o unas arras, conviene saber si compra con financiación, en qué punto está con el banco, quién va a comprar realmente y qué condiciones necesita para seguir adelante.

Un “mi banco me lo concede seguro” puede ser verdad. Pero no sustituye una revisión seria de la operación.

No todas las visitas son buenas visitas, y no todas las ofertas tienen la misma solidez. A veces una propuesta algo menor, pero bien planteada y con un comprador preparado, te evita semanas de incertidumbre.

Vender una vivienda no es publicar y rezar.

Yo revisaría todo esto antes de ilusionarme con una fecha de notaría. No para buscar problemas donde no los hay, sino para que, si aparecen, los puedas resolver con calma y no con el teléfono pegado a la oreja.

No vendas tu casa a ciegas.

Una cosa más antes de irte…

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