Qué impuestos se pagan al vender una vivienda

Por fin aparece un comprador. Le encaja la casa, el precio parece razonable y hasta te propone firmar pronto.

Bien.

Pero antes de hacer cuentas con el dinero que vas a recibir y donde lo vas a gastar, conviene parar un momento. Porque una cosa es el precio de venta y otra muy distinta lo que te queda después de vender.

El Estado también quiere su parte. Y no es poca.

Y el ayuntamiento, según el caso, también.

Vamos al lío: al vender una vivienda en la Ribera Baixa en Valencia, normalmente hay dos impuestos que debes mirar con lupa: el IRPF por la ganancia obtenida y la plusvalía municipal. Si no eres residente fiscal en España, además hay una retención específica.

1. El IRPF: tributas si has ganado dinero con la venta

La idea es sencilla: Hacienda mira si has vendido por más de lo que te costó comprar la vivienda.

Pero ojo, no compara sin más el precio que pagaste un día con el que cobras ahora. Para calcular la ganancia o pérdida patrimonial se tienen en cuenta más cosas.

Al valor de compra pueden sumarse, si están justificados correctamente con facturas y transferencia, gastos e impuestos de aquella compra y determinadas inversiones, reformas o mejoras. Del valor de venta pueden restarse algunos gastos vinculados a vender, como los honorarios de agencia, la plusvalía municipal que pague el vendedor o ciertos gastos de cancelación registral de hipoteca.

No todo vale, claro.

Cambiar una persiana o pintar el salón normalmente no funciona igual que una obra que realmente mejora la vivienda. Y si has tenido la casa alquilada, puede haber amortizaciones que afecten al cálculo. Aquí es donde una carpeta ordenada, con todos los papeles, puede ahorrarte más de un dolor de cabeza.

Imagínate que compraste un piso hace años, hiciste una reforma importante con facturas y ahora lo vendes. Esas facturas pueden ser relevantes. Si las buscas cuando ya estás preparando la declaración, entre correos antiguos, cajas y papeles que “seguro que estaban aquí”, empieza el cacao mental.

Este impuesto se declara, con carácter general, en la declaración de la renta correspondiente al año en que vendes.

2. Puede que no tengas que tributar por toda la ganancia

Hay situaciones en las que la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente. No conviene darlo por hecho, pero sí revisarlo antes de decidir nada.

Las más habituales son estas:

• Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual, podrías aplicar la exención por reinversión si cumples los requisitos.
• Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia puede estar exenta.
• Si tienes más de 65 años y vendes otra vivienda, puede haber una exención si destinas el importe a constituir una renta vitalicia y se cumplen las condiciones.
• Si en lugar de ganar dinero has tenido una pérdida, no pagarías IRPF por esa venta, aunque esa pérdida puede tener efectos en tu declaración.

La palabra importante aquí es “revisar”.

Por ejemplo, si dices que vas a reinvertir, hay que comprobar plazos, importes y que la vivienda vendida tenga realmente la consideración de habitual. Lo fácil sería decirte que no pasa nada. Lo responsable es revisar si puedes aplicar la exención antes de firmar.

3. La plusvalía municipal: depende del terreno, no de lo bonita que esté la casa

La plusvalía municipal es el nombre con el que todos conocemos al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Sí, el nombre ya viene con corbata.

Lo cobra el ayuntamiento y grava, en términos sencillos, el aumento de valor del terreno urbano desde que adquiriste la vivienda hasta que la vendes.

Por eso puede afectar a pisos, casas y locales urbanos.

Y no depende de si has reformado la cocina ni de que el comprador se haya enamorado de la terraza.

El importe varía mucho según el municipio, el valor catastral del suelo y los años que hayas sido propietario. Además, el sistema permite comparar el cálculo objetivo con el incremento real en determinados casos y aplicar el más favorable cuando corresponda.

Un detalle importante: si no ha existido incremento de valor del terreno, no debería pagarse este impuesto. Pero hay que acreditarlo con la documentación de compra y de venta. No basta con decir “es que realmente no he ganado nada”.

Normalmente, cuando vendes, te toca pagarla a ti.

El plazo general para presentar la declaración o liquidación es de 30 días hábiles desde la venta, aunque conviene confirmar el procedimiento concreto en el ayuntamiento correspondiente.

Debes de tenerlo en cuenta e ir a informarte antes de vender.

Porque hay operaciones en las que el propietario descubre este coste cuando ya ha aceptado una oferta muy ajustada. Y entonces vender por esa cifra ya no te hace estar a gusto.

4. Si no resides fiscalmente en España, cuidado con la retención del 3%

Si eres no residente fiscal en España y vendes una vivienda aquí, el comprador debe retener, con carácter general, un 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda.

No es exactamente el impuesto definitivo. Es un pago a cuenta.

Después tendrás que presentar la declaración que corresponda como no residente para calcular si debes pagar más o si te corresponde recuperar parte de esa retención.

Esto suele sorprender porque el comprador no te entrega el 100% del precio el día de la firma. No es que esté negociando a última hora.

Es una obligación fiscal.

5. No confundas impuestos con otros gastos de vender

Al hacer números, conviene separar cada cosa. Los impuestos son una parte, pero no son el único gasto posible.

También puede haber honorarios de inmobiliaria, certificado energético, cancelación de hipoteca, gastos de notaría y registro para cancelar esa carga, certificados de comunidad o recibos pendientes.

Y el IBI merece una conversación aparte. No es un impuesto por vender, pero el año de la venta puede prorratearse entre comprador y vendedor si así se pacta. Si no se deja claro, luego llegan las llamadas de “yo entendí que…” o “yo pensaba que…”.

Yo haría una previsión antes de publicar: precio posible de venta, hipoteca pendiente si la hay, impuestos estimados y gastos. Con eso sabes cuál es tu margen real para negociar.

No vendas tu casa a ciegas.

No me canso de decirlo: la documentación no se revisa cuando aparece un comprador con prisa. Se revisa antes. Escritura de compra, facturas de mejoras, recibo del IBI, referencia catastral, información de la hipoteca y tu situación fiscal.

Con los papeles sobre la mesa, una gestoría o asesor fiscal puede calcular tu caso concreto.

Y tú podrás decidir el precio con los pies en el suelo, que para vender una vivienda viene bastante bien.

Una cosa más antes de irte…

Si quieres empezar por saber qué precio podría tener tu casa, puedes pedir una valoración gratuita de tu vivienda. Después será mucho más fácil hacer números con sentido.

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