Qué debe incluir un contrato de arras para blindar la venta y darte seguridad

El comprador dice que quiere dejar una señal esta misma tarde.

Suena bien. Después de varias visitas, mensajes a horas rarísimas y el clásico familiar que aparece para opinar cuando ya parecía todo resuelto, apetece decir: “perfecto, firmamos y listo”.

Pero espera un momento.

Un contrato de arras no es un papel para recoger dinero y celebrar que la casa está vendida. Es el documento que deja atado qué habéis acordado y qué pasa si alguien no cumple.

Y cuando eso no está claro, aparece Murphy y lo tuerce todo, ya no hay cordialidad, hay versiones distintas de la misma conversación y prisas por encontrar un documento que nadie sabe dónde guardó.

No basta con poner “recibida una señal”

Una señal sin más explicación puede dejar demasiadas cosas en el aire.

¿Es una reserva? ¿Son arras? ¿Qué tipo de arras? ¿Puede el comprador echarse atrás? ¿Y tú? ¿Qué ocurre si el banco no concede la hipoteca? ¿La vivienda se entrega con los muebles, con el inquilino o completamente libre?

Puede parecer un detalle sin importancia, pero no lo es.

En España se habla mucho de “arras” como si todo fuera igual, pero no todos los acuerdos tienen las mismas consecuencias. Las arras penitenciales, por ejemplo, suelen permitir que una parte desista en las condiciones pactadas: normalmente el comprador pierde lo entregado si se retira y el vendedor devuelve el doble si es quien no cumple. Pero para que ese sea realmente el acuerdo, debe quedar expresamente redactado.

Por eso, antes de firmar, conviene que el documento y la documentación los revise un profesional. No vendas tu casa a ciegas.

Lo que debería quedar escrito, sin dejar espacio a adivinanzas

Un buen contrato de arras tiene que permitir que, dentro de dos meses, nadie diga: “yo entendí otra cosa”.

Como mínimo, revisaría que incluya esto:

• Quién vende y quién compra. Con los datos correctos de todos los propietarios y compradores. Si hay varios titulares, tienen que estar bien identificados.
• Qué vivienda se vende. Dirección, datos registrales y referencia catastral cuando corresponda. También conviene indicar anexos como garaje, trastero o parcela.
• El precio total. Sin mareos. Cuánto se paga por la vivienda y cómo se descuenta la cantidad entregada como arras.
• La cantidad entregada. Cuánto es, cuándo se entrega y mediante qué medio. Mejor que quede rastro claro del pago.
• La fecha límite para ir a notaría. No “cuando podamos” ni “en breve”. Una fecha o un criterio muy concreto.
• El tipo de arras y las consecuencias del incumplimiento. Aquí está buena parte de la seguridad del acuerdo.
• Qué ocurre si una de las partes se echa atrás. Esto debe quedar muy claro y pactado por ambos.
• La situación de la vivienda el día de la entrega. Si se entrega libre de ocupantes, de cargas que deban cancelarse, de enseres o con determinados muebles.
• Donde se firmará la compraventa. El comprado tiene el derecho a elegir pero se puede acordar entre ambos.

Y hay más cuestiones que, según el caso, deben aparecer: derramas aprobadas, deudas de comunidad, alquileres en vigor, plazos para cancelar una hipoteca o condiciones vinculadas a financiación.

La hipoteca del comprador: ni asumir ni ignorar

Un comprador puede decirte que su banco no le pondrá ninguna pega.

Ojalá.

Pero hasta que la financiación no está realmente avanzada, eso es una previsión, no una certeza. Si el comprador necesita hipoteca, hay que decidir antes de firmar qué ocurrirá si no se la conceden.

Imagina que firma arras, entrega una cantidad y os dais dos meses para escriturar. Pasan las semanas, la tasación sale más baja de lo esperado y el banco presta menos de lo que necesita. Si el contrato no dice nada sobre esta posibilidad, llegan las dudas: ¿pierde las arras?, ¿se amplía el plazo?, ¿puedes buscar otro comprador?

No hay una frase universal que sirva para todas las operaciones. Depende de lo que negociéis. Lo responsable es dejarlo escrito antes, no discutirlo cuando ya hay una mudanza medio organizada.

Revisa tu parte antes de comprometerte

Las arras también te obligan a ti como vendedor.

Por eso la documentación no se revisa cuando aparece un comprador. Se revisa antes.

Antes de poner fecha para notaría, conviene comprobar la nota simple, la titularidad, si existe hipoteca, si hay alguna carga, la situación con la comunidad y el ayuntamiento, y cualquier circunstancia que pueda afectar a la venta y que convenga dejarla por escrito en el contrato para no pillarte los dedos.

Imagínate que aceptas unas arras con una fecha cerrada y, una semana después, descubres que falta resolver un asunto de herencia o que la vivienda tiene una carga que requiere más tiempo del previsto. No significa que la venta no pueda hacerse. Significa que quizá no debiste prometer esa fecha.

Lo fácil sería firmar para no perder al comprador. Lo responsable es explicar la situación, revisar los plazos y pactar algo que sí puedas cumplir.

Ojo con los muebles, las llaves y las promesas de palabra

“Los armarios se quedan.”

“El aire acondicionado también.”

“Te dejamos la mesa del salón, que nos da pena tirarla.”

Todo muy cordial hasta el día de la entrega.

Si algo se queda o algo se retira, déjalo por escrito. No hace falta redactar una novela, pero sí evitar que una conversación informal termine en enfado en notaría. Lo mismo con la fecha de entrega de llaves, el estado en que se entrega la vivienda o quién asume determinados gastos pendientes.

También conviene que el contrato indique que la venta se formalizará en escritura pública y que detalle cómo se repartirán los gastos e impuestos que correspondan en vuestro caso. Aquí no conviene copiar una plantilla sin más: una frase mal encajada puede darte una falsa sensación de seguridad.

Mi recomendación: primero revisa, después firma

Un contrato de arras bien hecho no garantiza que nunca haya imprevistos. Las viviendas y las personas no vienen con un botón de reinicio. Pero sí reduce muchísimo los malentendidos y te permite saber qué has pactado antes de comprometerte.

Reúne la documentación, aclara las condiciones importantes con el comprador y adapta el contrato a vuestra operación. Si hay hipoteca, herencia, inquilinos, varios propietarios o cualquier asunto que no sea sencillo, revísalo con quien corresponda antes de poner una firma.

Firmar arras debería darte tranquilidad, no dejarte con mal cuerpo mirando el móvil cada diez minutos y sin pegar ojo por las noches.

Una cosa más antes de irte…

Antes de hablar de precio, arras y fechas, ayuda mucho saber desde dónde partes. Puedes pedir una valoración gratuita y realista de tu vivienda para tomar decisiones con más criterio.

En una venta hay muchos detalles pequeños que luego dejan de ser pequeños: papeles, cargas, plazos y acuerdos con el comprador. Para repasarlos con calma tienes nuestra Check-List de 48 puntos.

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