Certificados necesarios para vender una vivienda

El comprador ya ha dicho que sí.

Quiere firmar arras esta semana y, de repente, alguien pregunta por el certificado energético, la comunidad, el IBI y una escritura que jurarías haber guardado en un sitio muy seguro.

Ese sitio seguro suele ser una carpeta, una caja o el cajón donde viven los cables que ya no sirven para nada.

Y ahí empiezan las llamadas a deshoras, los documentos extraviados y las prisas.

Por eso, antes de anunciar una casa, debes revisar los papeles. La documentación no se revisa cuando aparece un comprador. Se revisa lo primero de todo.

Lo primero: no hay una carpeta idéntica para todas las viviendas

Hay documentos que casi siempre hacen falta y otros que dependen de cómo sea la vivienda, de dónde esté, de si tiene hipoteca, de si procede de una herencia o de si se hicieron obras.

No te obsesiones con reunir veinte papeles sin saber para qué sirven.

La idea es más sencilla: comprobar que puedes demostrar quién vende, qué se vende y en qué situación está esa vivienda.

Con eso evitas una cosa bastante habitual: publicar una casa pensando que está todo perfecto y descubrir, cuando el comprador pide financiación, que hay un dato que no cuadra.

Puede parecer poco importante. Pero puede tumbarte la venta.

El certificado energético: este conviene tenerlo antes de anunciar

El certificado de eficiencia energética es uno de los documentos más conocidos porque, con carácter general, debe estar disponible al vender una vivienda y también influye en la publicidad del inmueble.

Lo prepara un técnico competente tras revisar la vivienda y calcula su calificación energética. No es una inspección para decidir si la casa está bonita o si la cocina necesita una actualización. Es otra cosa.

Además, normalmente hay que registrarlo ante el organismo autonómico que corresponda. La etiqueta energética es la que suele aparecer en el anuncio.

¿Hay excepciones? Puede haberlas según el tipo de inmueble y su uso. Por eso no conviene dar por hecho que una vivienda está exenta porque lleva tiempo cerrada o porque necesita reforma.

Yo no empezaría a publicarla sin tener esto claro.

Si el certificado hace falta, pedirlo a última hora solo añade retraso y gastos con prisa. Mala combinación.

Los papeles que te van a pedir para entender qué estás vendiendo

La escritura de compraventa es importante. Sirve para revisar quién figura como propietario, qué se compró exactamente y si hay datos que conviene contrastar.

También es habitual pedir una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Ahí se comprueba, entre otras cosas, la titularidad y si aparecen cargas, como una hipoteca, un embargo o alguna limitación.

No significa que una vivienda con hipoteca no pueda venderse. Se puede vender, claro. Pero hay que dejar bien organizado cómo se cancela o cómo se liquida en la operación.

Imagínate que aceptas una oferta y el banco del comprador pide la nota simple. Entonces aparece una carga que nadie había revisado porque “eso ya estaba pagado hace años”. Puede estar pagada, sí. Pero una cosa es pagar una hipoteca y otra que su cancelación registral esté hecha.

Son conversaciones distintas.

También conviene revisar la referencia catastral y los datos de Catastro. Registro y Catastro no se hablan mucho, y no siempre describen una vivienda exactamente igual, sobre todo si ha habido reformas, ampliaciones antiguas, terrazas cerradas o cambios que se hicieron hace tiempo.

No significa automáticamente que haya un problema grave, pero sí que debes comprobarlo antes de prometer nada al comprador.

IBI, comunidad y suministros: los papeles menos glamurosos

El último recibo del IBI ayuda a identificar el inmueble y a revisar datos básicos. Además, en una compraventa hay que ordenar bien qué parte corresponde a cada uno según la fecha de la operación y lo que se acuerde.

Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, normalmente necesitarás un certificado de deuda con la comunidad para la firma de la escritura, salvo que el comprador renuncie expresamente a él.

Este certificado indica si estás al corriente o si existe alguna deuda. Lo expide quien ejerza de secretario de la comunidad, con el visto bueno de la presidencia, cuando corresponde.

Y ojo con responder de memoria: “que yo sepa, está todo pagado”.

Eso no tiene ninguna validez. Mejor confirmarlo.

También interesa preguntar si hay derramas aprobadas, aunque todavía no se hayan pasado todos los recibos. Un ascensor, una fachada o una cubierta no son una sorpresa pequeña cuando llega la conversación.

En cuanto al agua, la luz o el gas, tener a mano facturas recientes facilita identificar contratos y preparar cambios de titularidad. No son certificados de venta como tal, pero ahorran bastante lío después.

Documentos que dependen de tu caso

Aquí es donde conviene mirar la vivienda con calma, sin hacer suposiciones.

Puede que necesites revisar la licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o documento equivalente, según la normativa aplicable donde esté el inmueble y según el tipo de vivienda.

Si hiciste una reforma importante, cerraste una terraza, cambiaste la distribución o ampliaste superficie, toca comprobar qué documentación existe y si coincide con la realidad.

Y si la casa viene de una herencia, un divorcio, una donación o tiene varios propietarios, hay que revisar antes quién puede vender y qué trámites siguen pendientes.

Otro ejemplo muy típico: una vivienda alquilada. En ese caso no basta con recopilar los recibos. Hay que estudiar el contrato y los derechos que pueda tener el inquilino antes de plantear la venta como si estuviera libre mañana.

Lo fácil sería decirte que se arregla sobre la marcha. Lo responsable es explicarte el riesgo: cada situación tiene sus tiempos y dejarla para el final puede hacer que una operación se enfríe.

Y eso no le gusta a nadie.

Haz una revisión antes de enseñar la casa

Antes de hacer fotos y recibir visitas, prepara una carpeta —digital y, si te gusta el papel, también física— con lo que ya tienes.

• Escritura de compra.
• Documento de identidad de los propietarios.
• Último recibo del IBI y certificado del ayuntamiento de estar libre de cargas.
• Datos de comunidad, certificado de no deber nada y posibles derramas.
• Certificado energético o comprobación de si procede.
• Información sobre hipoteca, cargas, reformas, alquileres o situaciones especiales.
• Nota Simple y Ficha catastral para contrastar que ambas dicen lo mismo.

Después, que alguien revise qué falta y qué hay que pedir. No se trata de asustarte ni de convertir tu salón en una gestoría.

Se trata de no vender tu casa a ciegas.

Cuando los documentos están ordenados, puedes responder mejor a un comprador serio, negociar con más seguridad y llegar a la firma sin buscar un papel a las diez de la noche porque la notaría lo ha pedido para mañana.

Hazme caso: esa revisión previa suele dar más tranquilidad que cualquier frase de “seguro que no pasa nada”.

Y ya está.

Primero revisa la situación real de la vivienda; después, ponle precio y enséñala con los deberes hechos.

Una cosa más antes de irte…

Si quieres tener una primera referencia, puedes pedir una valoración gratuita de tu vivienda y empezar a mirar la venta con datos.

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